Habitação: Medidas do Governo chegarão para arrefecer um
mercado a escaldar ou vão evaporar-se?
Portugal está entre
os países que mais reduziram os gastos públicos para apoio à habitação.
Uma extensa lista de
iniciativas visa agora ajudar as famílias neste período de sobreaquecimento.
Será que vai funcionar?
NUNO AGUIAR
Jornalista
MARGARIDA VAQUEIRO LOPES
Jornalista
O Governo português aprovou no final de abril um pacote de
medidas de apoio à habitação. Uma reforma que inclui a promessa de inverter o
ciclo da última década e meia, em que, passo a passo, o Estado português foi
recuando no apoio público prestado nesta área. Entre 2003 e 2016, os apoios
sociais à habitação afundaram 0,4 pontos percentuais do PIB, representando a
segunda maior queda da União Europeia nesse período e que colocou a rubrica a
valer menos de 0,1% da economia nacional. Um enfraquecimento da presença do
Estado, que se reflete no facto de a habitação social em Portugal representar
apenas 2% do total das casas.
O debate sobre o papel do Estado na área da habitação volta
a surgir agora que foi apresentado um conjunto de seis medidas que pretendem,
sobretudo, proteger os portugueses que não têm habitação própria e que, em
algumas zonas do País, se veem a braços com o aumento exponencial das rendas e
a não renovação de contratos de arrendamento pelos senhorios, atraídos pelos
valores praticados no arrendamento de curta duração. O Executivo comprometeu-se
a apoiar os agregados familiares com menos rendimentos de forma a garantir que
têm acesso a habitação digna, ao mesmo tempo que quer intervir nos bairros
sociais, para garantir a melhoria da qualidade de vida dos seus habitantes. Os
ministros aprovaram ainda um programa de arrendamento acessível, que funcionará
através da colocação de casas do Estado no mercado e de um conjunto de
benefícios fiscais para senhorios que desejem inscrever os seus imóveis neste
tipo de programa. Foi também acordada uma redução progressiva da taxa de IRS
para os proprietários que façam contratos de arrendamento de duração superior a
dez anos, procurando conferir mais estabilidade ao mercado e às famílias.
Outra das medidas aprovadas estabelece que os arrendatários
com mais de 65 anos ou aqueles que sejam portadores de deficiência tenham
acesso a um contrato de arrendamento vitalício no caso de viverem na mesma casa
há mais de 25 anos.
A extensa lista de iniciativas pretende funcionar como um
copo de água fria numa panela a ferver. O sobreaquecimento do mercado
imobiliário, sobretudo em Lisboa e no Porto, tem feito soar os alarmes, com
muitas famílias a queixarem-se da hercúlea taxa de esforço necessária para
conseguir uma habitação, com idosos e comerciantes a serem despejados por
senhorios em busca de rendas mais atrativas.
Neste sentido, o Executivo pretende aumentar o peso do
parque habitacional com apoio público de 2% para 5% do total nacional no espaço
de oito anos. Mas mesmo que o objetivo seja alcançado, Portugal continuará
abaixo da média da OCDE (9%) e muito longe de países como Holanda (34%) ou
França (19%), onde a habitação é considerada um dos pilares fundamentais.
Depois de ter passado mais de uma década sem uma Secretaria de Estado dedicada
exclusivamente à Habitação, a urgência levou à retoma deste departamento no
verão do ano passado. Em nove meses, a Secretária de Estado Ana Pinho conseguiu
desenhar e aprovar este conjunto de medidas.
No entanto, há quem argumente que o problema com que o País
se debate apenas se resolverá com uma presença mais forte do Estado. “Não me
parece que seja possível resolver o problema sem aumentar os 2% [de habitação
com apoio público]”, sublinha Luís Filipe Mendes, geógrafo e professor do
Instituto de Geografia e Ordenamento do Território da Universidade de Lisboa.
Para António Frias Marques, presidente da Associação Nacional de Proprietários
(ANP), “tem de haver mais habitação pública”. “Se é preciso providenciar
habitação a quem tenha pouco dinheiro, temos de construir casas. Não tem
existido dotação orçamental”, acrescenta.
De facto, segundo os dados do Eurostat, até 2003 Portugal
gastava 0,4% do PIB com apoios sociais à habitação, um valor em linha com a
média da Zona Euro. A partir desse ano, começaria a divergência do País com o
resto da moeda única. Enquanto na média do euro o valor médio até aumentou
ligeiramente, em Portugal a rubrica foi encolhendo. Em 2016, já era menos de 60
milhões de euros – chegou a ser mais de 600 milhões – o valor alocado a esta
rubrica.
HABITAÇÃO PESA MAIS DE 40%
O apoio social não é a única área da habitação cujo
orçamento tem recuado. Os gastos públicos com a aquisição de terrenos, compra e
construção de edifícios e a sua remodelação, bem como outro tipo de despesas
relacionadas com a habitação, também teve em Portugal uma das maiores quebras entre
os membros da UE nos últimos 15 anos, fixando-se agora em 0,5% do PIB. Menos de
metade do máximo observado no início da década passada. O menor investimento
nesta área contrasta com as dificuldades que muitos portugueses têm para fazer
face às suas despesas com habitação. Entre os estados membros da OCDE, Portugal
tem a sétima percentagem mais elevada de pobres que gastam mais de 40% do
rendimento disponível para pagar a renda ou a prestação da casa – os
reguladores e instituições de apoio ao consumidor recomendam que esses gastos
não ultrapassem os 33% dos rendimentos do agregado, para que haja margem para
fazer face a imprevistos financeiros.
Esta aparente dissonância entre a necessidade da população e
os gastos explica-se pelas restrições financeiras dos últimos anos, mas também
pela forma como o Estado foi atuando nesta área. Um pouco como um bombeiro que
foi a correr apagar o fogo maior, mas deixou várias zonas a arder. “O que
diferencia as nossas políticas de outros países é que chegámos tarde ao mercado
da habitação e tivemos de aplicar uma política residual, apenas dirigida aos
mais carenciados”, refere Sandra Marques Pereira, socióloga e professora do
ISCTE. Isto é, procurou acudir-se aos casos mais agudos – as barracas são o
exemplo mais visível –, sem apoios à classe média, optando no passado por
limitar, por exemplo, a atualização das rendas. “Os senhorios dizem, e às vezes
com razão, que o Estado foi imputando aos privados a sua função social.” Filipe
Mendes concorda. “A habitação – um dos pilares do Estado Social – nunca teve um
verdadeiro apoio. O mercado foi sempre garantido pelo setor privado.”
PROBLEMA LOCAL COM FOCO NACIONAL
Embora dificilmente se possa argumentar que não existe um
problema no mercado imobiliário nos grandes centros urbanos, é mais complicado
identificar as mesmas dificuldades na totalidade do País. Estaremos a desenhar
medidas nacionais para questões locais? “Muitos dos problemas são locais e
precisam de medidas locais”, sublinha Sandra Marques Pereira.
“É
fundamental a Câmara de Lisboa ter a sua política de habitação, até porque tem
recursos que os outros [municípios] não têm. A cidade descolou-se do País. Tem
receitas elevadíssimas de imobiliário e turismo que a obrigam a
corresponsabilizar-se pelos danos colaterais desses ganhos”, justifica. “Este é
um problema global das cidades, que caracteriza grande parte delas em todo o
mundo.”
Talvez o primeiro passo seja saber se existe, efetivamente,
um problema. “São problemas dos centros urbanos”, nota o presidente da ANP, embora
reconheça que “esta vinda para o litoral é imparável”. “É evidente que se as
pessoas não podem pagar as rendas, isso é um problema. Obviamente que há um
fogo para apagar, há bairros que estão na moda.”
CASAS SEM PESSOAS
Mas se há regiões onde o aumento da procura é um problema,
há outras em que a oferta parece não parar de aumentar. A verdade é que existem
em Portugal 735 mil casas vazias, segundo o mais recente levantamento do
Instituto da Habitação e da Reabilitação Urbana (IHRU). Um número que contrasta
com as 25,7 mil famílias que estão em situação habitacional claramente
insatisfatória. Entre os 187 municípios onde existem famílias com carências,
todas tinham mais fogos vagos do que agregados a precisar de casas. A habitação
social vaga, sozinha, seria capaz de alojar 27% dessas famílias. O IHRU estima
que custaria ao Estado 1,7 mil milhões de euros resolver estes problemas
habitacionais. É precisamente este valor que o Executivo pretende gastar com a
aplicação de um dos programas recentemente aprovados (ver caixa), no espaço de
oito anos. Quanto ao custo global das restantes medidas que vão ser postas em
prática e ao impacto nas receitas do Estado – por via de reduções e isenções de
impostos –, “não há estimativas públicas”, afirmou à VISÃO fonte oficial do
Ministério do Ambiente, que tutela a secretaria de Estado da Habitação.
Resta saber se o copo de água vai ajudar a arrefecer ou se
simplesmente se irá evaporar num mercado que está a escaldar. Os vários
especialistas ouvidos pela VISÃO são unânimes em afirmar que este pacote de
medidas dificilmente será a solução para todos os constrangimentos de um setor
complexo e geograficamente díspar. “Duvido de que resolva os problemas
estruturais”, conclui Filipe Mendes. Mas depois de décadas de desinteresse,
será provavelmente necessário esperar alguns anos pelos resultados.
MUDANÇAS NA HABITAÇÃO
As seis medidas :
1º Direito
Famílias que não tenham condições de pagar uma habitação
digna vão ser ajudadas por este programa, que tem um valor global estimado de 1
700 milhões de euros até 2024. Prevê-se que haja mais 30 mil casas de habitação
pública no mercado até 2028
Arrendamento Acessível
O Governo vai pôr no mercado casas para arrendar que não
podem exceder os 80% do valor de mercado. O custo estimado para este programa é
de um milhão este ano e de cinco milhões em 2019. Os senhorios que quiserem
inscrever--se beneficiam de redução de 50%
no
IMI e de isenção de IRS ou IRC
Chave na Mão
Para quem queira sair das zonas de maior densidade
populacional, este programa permite que as famílias com habitação própria a
incluam no Programa de Arrendamento Acessível, sem perder o direito
de propriedade.
O objetivo é facilitar a deslocalização
para zonas mais despovoadas
Da Habitação
ao
Habitat
O Governo compromete-se, ainda que sem muito detalhe, a
melhorar a qualidade
de
vida nos bairros de habitação
social. Para este programa,
o Governo estima gastar 500 mil
euros por ano,
pelo menos
nos próximos
dois anos
Benefícios Fiscais
O Executivo vai dar benefícios fiscais aos contratos
de arrendamento
de longa duração.
A
proposta é que, para contratos entre dez e 20 anos,
haja uma redução da taxa de IRS dos atuais 28%
para 14%, e para 10% para contratos superiores
a
20 anos
Arrendatários Frágeis
Os ministros aprovaram uma série de medidas para proteger
inquilinos com mais de 65 anos e os que sejam portadores de deficiências: se
viverem há mais de 25 anos na mesma casa, passam a ter contratos de
arrendamento vitalício
Artigo publicado na VISÃO 1313 de 3 de maio
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