Imagens do Dia / OVOODOCORVO
Indiferentes ao às regras mínimas do bom-senso económico,
continua-se a “bombar” e a aquecer a Economia, apesar dos avisos permanentes,
10 anos após a queda do Lehman Brothers.
A “bolha” imobiliária não pára de aumentar …
Mesmo com o travão do Banco de Portugal, bancos deram quase
600 milhões em crédito ao consumo
Catarina Melo
11:18
Os bancos concederam 595,3 milhões de euros em crédito ao
consumo em julho, mês em que entraram em vigor as recomendações do regulador da
banca . É quase 10% acima do verificado no mesmo mês de 2017.
No mês da entrada em vigor das recomendações do Banco de
Portugal que visam prevenir situações de sobreendividamento das famílias,
registou-se um novo aumento da concessão de crédito ao consumo. Dados do Banco
de Portugal mostram que, em julho, os bancos concederam perto de 600 milhões de
euros em empréstimos com esse fim. Trata-se de um aumento de perto de 10% face
ao mesmo período do ano passado.
Bancos contrariam regulador e aceleram no crédito de risco
Ao contrário do que pretendia o Banco de Portugal, alguns
bancos continuam a “facilitar” a concessão de empréstimos, através de soluções
que reduzem temporariamente as prestações, ou a emprestar 100% do valor de
aquisição com recurso a outras garantias. "Guerra" dos spreads
continua, com o Bankinter a descer o valor mínimo para 1%.
Rosa Soares
ROSA SOARES 17 de Setembro de 2018, 6:30
O Banco de Portugal (BdP) não tem assumido uma preocupação
excessiva com o ritmo acelerado de concessão de empréstimos aos particulares, num
cenário de taxas de juro negativas (mas com tendência para subir) e de subida
acelerada dos preços das casas. Contudo, avançou com um conjunto de
recomendações, que entraram em vigor a 1 de Julho, mas ainda sem efeitos
práticos. Pelo contrário, os bancos estão cada vez mais agressivos na promoção
de crédito, esmagando a sua margem comercial (spread) e oferecendo soluções que
contornam ou contrariam as recomendações do regulador.
O saldo do primeiro mês de concessão de crédito após a
recomendação mostra uma variação muito reduzida. Em Julho, os bancos
emprestaram 919 milhões de euros para compra de casa e 530 milhões de euros
para crédito consumo e outros fins, o que totaliza 1449 milhões de euros,
apenas um decréscimo de 106 milhões de euros face a Junho, o último mês sem
restrições.
A redução de spreads (que deve depender do risco do
cliente/operação, que é somado à taxa de base) é a parte mais visível da
concorrência entre bancos. Este esmagamento permite que muitos particulares
tenham acesso ao crédito, tendo em conta as baixas taxas de juro, que no caso
das Euribor — as mais utilizadas no crédito à habitação em Portugal — estão
mesmo em valores negativos.
Um exemplo dessa “guerra” foi anunciado pelo Bankinter esta
sexta-feira: o spread mínimo caiu de 1,15% para 1%, quando pelo menos desde
2011 a 2014 não existiam spreads mínimos abaixo de 2% e os máximos chegavam a
superar os 4%. Os spreads mínimos são utilizados como campanhas publicitárias,
porque a sua aplicabilidade a clientes concretos é, habitualmente, muito
reduzida, porque pressupõem condições de acesso muito exigentes. No caso da
instituição espanhola, para garantir 1%, o cliente terá de entrar com 30% do
valor da aquisição do imóvel.
Mas a tendência do sector tem sido para comprimir esta
margem, ficando o valor mínimo muito próximo de 1%, o que preocupa o regulador,
porque cria a ilusão de crédito barato. Apesar de muito propagandeados pelas
instituições financeiras, os spreads não são o elemento mais importante de um
empréstimo. Há custos elevados associados à obtenção desses spreads e há
soluções muito criativas que podem ser verdadeiras rasteiras para os
consumidores, podendo ditar o incumprimento dos particulares.
O BdP identificou esses riscos e apelou aos bancos, sob a
forma de recomendação, para adoptarem “critérios prudentes” na concessão de
novos empréstimos, mas que os bancos estão a contornar. Há produtos de crédito
que recuperam as práticas anteriores à crise financeira de 2008, e que levaram,
em face da alteração de circunstâncias (subida das taxas de juros e quebra de
rendimentos), a um número elevado de entrega de casas aos bancos por
incapacidade para pagar os empréstimos. Vejamos alguns casos.
Contornando limite, a casa dos pais garante financiamento a
100%
O BdP recomendou que o rácio LTV (loan-to-value ratio, na
sigla inglesa) dever ser inferior ou igual a 90% — ou seja, os bancos não devem
emprestar 100% do valor de avaliação ou de aquisição (o que for mais baixo), a
não ser que sejam imóveis na posse da própria instituição. Com isso, pretende
que os particulares constituam uma poupança, de forma a reduzir o encargo do
empréstimo.
O Novo Banco está a oferecer uma alternativa para garantir o
financiamento até 100%, sem envolver os seus imóveis. Para tanto, basta que o
cliente apresente uma segunda habitação, como reforço de garantia do
empréstimo. De acordo com informação disponível no seu site, o segundo imóvel
pode ser do próprio cliente, mas também pode ser “dos pais ou familiar
próximo”.
Os custos de uma segunda hipoteca são elevados e representam
uma fiança, em que o “fiador” não é o proprietário mas o imóvel. O banco fica
razoavelmente “protegido” do risco do crédito, correspondendo a um dos
objectivos da recomendação do BdP, mas não se atinge o segundo objectivo, de
garantir que “as famílias obtêm financiamento sustentável, minimizando o risco
de incumprimento”.
Taxa de esforço das famílias “amortecida”
A medida pretende estabelecer regras de cálculo do rácio
entre os encargos com todos os empréstimos detidos por um particular ou família
(casa e consumo) e o seu rendimento mensal líquido (depois de impostos e
contribuições à Segurança Social).
A recomendação genérica do regulador para o DSTI (debt
service-to-income ratio, na sigla inglesa), vulgarmente conhecida por “taxa de
esforço”, é de que seja inferior ou igual a 50%. Os baixos spreads e o baixo
nível de outras taxas de juro ajudam a que este rácio seja, actualmente, mais
baixo, embora existam algumas exigências de cálculo com taxas de juro superiores.
Não deviam existir, mas aumentam ofertas de carência de
juros
O artigo 8.º da recomendação do BdP diz expressamente que “é
recomendado que os contratos de crédito tenham pagamentos regulares de capital
e juros”. Com isso pretende-se evitar as soluções de carência de capital e ou
juros, ou taxas progressivas, que “artificialmente” criam prestações mais
baixas no início dos empréstimos, mas que depois sobem durante a sua vigência e
ou no final. Foi nesta engenharia que assentou o crédito hipotecário nos EUA,
sendo um dos factores que levaram à crise internacional, que foi aplicada em
Portugal e que os bancos estão agora a recuperar em força.
O BPI, por exemplo, está a oferecer uma solução para jovens
em que, segundo informação disponibilizada, “a prestação começa por ser muito
reduzida e vai crescendo durante os primeiros dez anos. O ritmo de crescimento
da prestação varia em função do prazo e da taxa de juro inicial com um máximo
de 0,25% por mês — ou seja, todos os meses vai ser diferente, a que acresce a
forte possibilidade de vir a variar em função da evolução das taxas de juro no
futuro.
No Santander (crédito habitação 123), é oferecida “uma taxa
de juro competitiva de 1,23% nos primeiros seis meses, o que corresponde à
Euribor a 12 meses (que está negativa), acrescida de um spread de 1,15% (mínimo
do banco). Para o resto do período, o spread pode subir para 2,5%.
O Millennium BCP tem, até 30 de Setembro, a isenção de juros
que pode ir de três a seis meses.
Prazos encostados a novo limite máximo
Quanto maior é a duração do empréstimo, menor é a prestação
mensal e maior é o encargo final do empréstimo. E, para permitir mais
empréstimos à habitação, os bancos esticaram os prazos até próximo dos 50 anos,
entrando pela idade da reforma (em que habitualmente há quebra de rendimentos).
O BdP recomendou que a maturidade dos novos contratos não exceda 40 anos e vá
sendo progressivamente reduzida. Todos os bancos adoptaram o limite máximo.
No crédito ao consumo, o limite máximo é de dez anos. Mas
são vários os bancos que oferecem crédito com garantia de hipoteca, ou seja,
acaba por ser possível pedir crédito para os fins que o cliente pretender, com
taxas de juro que não são assim tão atractivas, mas que podem ter prazos bem
mais alargados do que os dez anos.
Troca de casa com
promessa de spread atractivo
Não está nas recomendações directas do BdP, mas são cada vez
mais os bancos que têm incentivado clientes a trocar de casa, uma operação que
lhes permite actualizar spreads (margem comercial do banco) muito baixos,
inferiores a 1%.
As campanhas são confusas. O site do Santander, por exemplo,
apresenta, para um determinado segmento (Cliente Select), um “spread
vantajoso”, que “é calculado com base no actual”, desde 1,07%, correspondendo
no mínimo ao “spread do empréstimo actual, acrescido de 0,5%%”. O Novo Banco
anuncia “troca de casa sem trocar de spread”, mas depois, nas condições, a
opção fala em spreads desde 1,1% para imóveis do Novo Banco e 1,25% para outros
imóveis.
Sem comentários:
Enviar um comentário