Enquanto, temporáriament,o princípio "Greed is
good" triumfa, com o apoio activo de Medina, Costa e Salgado, numa
irresponsável espiral especulativa ... entretanto...o "estoiro" e a
implosão definitiva preparam-se ...
OVOODOCORVO
Moody's alerta para risco de irrealismo no preço das casas
em Lisboa e Porto
A agência de rating prevê que os preços das casas continuem
a subir em Portugal. Mas diz que em algumas zonas os aumentos não foram
normais.
Rui Barroso
13 Dezembro 2018 — 00:09
A Moody's prevê que os preços das casas vão aumentar mais em
Portugal. Mas refere já subidas fora do normal em algumas das zonas mais nobres
de Lisboa e Porto. Nessas áreas começam a aparecer alguns riscos, segundo os
analistas da agência de rating.
"Nestas áreas o mercado de habitação está a acelerar a
um ritmo não usual, particularmente se existir uma desconexão entre os níveis
de rendimento e a inflação nos preços das casas", refere a Moody's num
relatório a que o DN/Dinheiro Vivo teve acesso. Ainda assim, tem como cenário
base uma evolução saudável na inflação no preço das casas.
A agência avisa que o equilíbrio do mercado arrisca ficar
comprometido se "os compradores tiverem expectativas irrealistas sobre até
que ponto os preços irão continuar a subir nestas zonas nobres". Isto
depois de notar que "em alguns locais, os preços já aceleraram de forma
acentuada, principalmente em zonas nobres de Lisboa e, em menor medida, em
algumas áreas do Porto".
Desde o início de 2016 até junho deste ano, o valor mediano
dos negócios feitos no concelho de Lisboa aumentou mais de 46%. Uma casa de 100
metros quadrados é vendida a 275 mil euros. No concelho do Porto o aumento foi
de 34%, com um imóvel com a mesma área a ser vendido a 146 mil euros, segundo
os dados mais recentes do Instituto Nacional de Estatística. Em Portugal, em
média, o aumento foi de 16,75%. Uma casa da mesma dimensão foi vendida a quase
97 mil euros na média do país.
A Moody's explica a subida dos preços no país com a melhoria
das condições económicas, o crescimento do turismo e o investimento
estrangeiro. "As condições do mercado de trabalho estão a melhorar, o que
está a levar a um aumento da procura doméstica. A taxa de desemprego menor
implica que uma maior proporção de consumidores esteja numa posição mais
favorável para cumprir com o serviço de dívida e comprar, vender e remodelar as
suas propriedades", salienta a agência.
Além desse fator, os analistas desta entidade realçam que
"o maior nível de investimento estrangeiro está também a contribuir para a
inflação no preço das casas em Portugal". A Moody"s destaca neste
ponto os incentivos fiscais a não-residentes e os vistos gold. E realça também
o efeito do crescimento do turismo no valor do imobiliário.
Num estudo recente, a agência tinha estimado que Portugal
iria liderar a subida dos preços das casas na Europa, com aumentos de entre 7%
a 8% até 2020.
Banca beneficia com aumento dos preços
A Moody's considera que a valorização nos preços do
imobiliário está a ajudar os bancos a reduzirem o preso do crédito malparado.
"O crescimento económico, a maior recuperação nos empréstimos,
amortizações e a venda de carteiras de crédito não produtivo [NPL na sigla em
inglês] significam que a quantidade de NPL do sistema bancário português tenha
descido substancialmente no primeiro semestre de 2018", refere a agência
no relatório. Segundo dados do Banco de Portugal, "desde o máximo
histórico, observado em junho de 2016, o sistema bancário português realizou um
ajustamento relevante, reduzindo cerca de 18 mil milhões de euros de NPL, dos
quais aproximadamente 12 mil milhões de euros referentes a sociedades não
financeiras".
A Moody's antecipa que "esta descida do volume de NPL
continue nos próximos meses, apesar do stock permanecer elevado comparando com
outros sistemas bancários da Europa". No final de junho, o rácio de
malparado de Portugal era de 12,4%, mais do triplo da média da União Europeia,
que era de 4%.
Rita Neto
A agência de notação financeira acredita que o preços das
casas vão continuar a aumentar, pelo menos nos próximos 12 a 18 meses.
Omercado imobiliário está ao rubro. E assim deverá
continuar. A Moody’s acredita que os aumentos sucessivos de preços que se têm
vindo a registar deverão continuar nos próximos 12 a 18 meses. Mas alerta para
o risco que é a subida a um “ritmo fora do normal” dos preços dos imóveis tanto
em Lisboa como no Porto.
“Prevemos uma inflação contínua nos preços da habitação nos
próximos 12 a 18 meses”, especialmente nas zonas mais prime da capital, começa
por dizer a agência de rating, no relatório sobre o mercado imobiliário em
Portugal. Para a Moody’s, essas subidas sucessivas devem-se ao ambiente
macroeconómico mais forte e ao elevado investimento internacional em imóveis
nacionais.
“Em algumas zonas do país, os preços têm acelerado
rapidamente, especialmente em algumas partes de Lisboa e, com menos rapidez, em
algumas partes do Porto”, diz António Tena, vice-presidente e analista da Moody’s.
E alerta: “o mercado imobiliário nessas áreas está a acelerar a um ritmo fora
do normal”.
Esta subida que a Moody’s considera “fora do normal” é assim
retratada tendo em conta que os níveis de rendimento das famílias portuguesas
que “parecem não acompanhar o crescimento dos preços das casas nessas zonas”,
alerta a agência de notação financeira norte-americana.
“As condições do mercado de trabalho estão a melhorar, o que
está a sustentar a procura interna e a contribuir para preços de habitação mais
elevados. A menor taxa de desemprego significa que existem mais consumidores em
condição de pagar as hipotecas e, desta forma, comprar, vender e reabilitar os
imóveis“, continua a Moody’s. No entanto, o ritmo de subida de preços e o dos
rendimentos das famílias está desfasado.
Para além do mercado de trabalho, o turismo e os sucessivos
investimentos internacionais também contribuem para esta dinâmica do mercado
imobiliário, sobretudo devido aos regimes fiscais, para o residente não
habitual e os vistos gold.
“O equilíbrio do mercado imobiliário interno irá
desequilibrar-se se os compradores tiverem expectativas irrealistas sobre o
quão mais os preços irão aumentar”, alerta a Moody’s.
Apesar destes sinais de alarme, a agência afasta a ideia de
que há uma bolha no mercado, tal como o Banco de Portugal o fez ainda
recentemente no Relatório de Estabilidade Financeira. “Não existe nenhuma
indicação de que a taxa de construção esteja a ser hiperativa [esteja a crescer
demasiado face à procura], o que, se fosse esse o caso a nível nacional,
poderia indicar uma potencial bolha nos ativos imobiliários”.
Diz, antes, que o aumento dos preços é positivo para os
bancos, nomeadamente para o financiamento destes no mercado de obrigações
hipotecárias e de títulos garantidos por hipotecas residenciais (RMBS em
inglês). À imagem do que acontece com o malparado, com a subida do valor dos
imóveis ficam limitadas as perdas nos empréstimos em caso de incumprimento dos
devedores, porque o valor das propriedades que são depois vendidas chega para
cobrir uma grande parte do dinheiro perdido.
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