Tem mais de 30 anos e quer comprar casa? Esta sexta-feira
traz más notícias – veja as simulações dos preços
Wilson Ledo |
Pedro Santos Guerreiro
31 mar, 18:56
Há novas regras e
consequentemente novos preços: valores mensais podem subir entre €34 e €343
(para empréstimos dos €50 mil aos €500 mil). Saiba tudo
Não é mentira: a
partir desta sexta-feira, 1 de abril, os bancos têm de aplicar novas regras
para o crédito à habitação. Com os limites recomendados pelo Banco de Portugal,
só quem tem até 30 anos pode continuar a aceder ao prazo máximo do empréstimo -
40 anos.
Dos 30 aos 35
anos de idade, o limite para o empréstimo passa a ser de 37 anos. Já para os
clientes com mais de 35 anos, o novo patamar são 35 anos de crédito. E porquê?
Para garantir que por volta dos 70 anos de idade a dívida esteja totalmente
saldada.
O regulador
bancário tem ainda outra meta com estas alterações: “puxar” a maturidade (o
prazo de um crédito) média dos novos contratos para os 30 anos. E o que é que
isso implica para os clientes? Se têm menos meses para pagar, têm de segurar
uma prestação mais alta. Quanto? É o que pode ver nestas simulações, assentes
na diferença entre o prazo máximo que existia até ao final de março e a
maturidade média recomendada pelo Banco de Portugal.
Os valores acima
resultam de uma simulação para uma taxa de 1%, próxima do que se está a
praticar atualmente no mercado. E qual seria cenário mais comum? A maioria das
famílias teria de pagar mais de 100 euros todos os meses para poder comprar
casa. Isto tendo em conta um preço médio de 160 mil euros, que resulta do
cruzamento das médias da dimensão das casas e do preço por metro quadrado.
Esta mudança de
prazos não é o único elemento que deve preocupar quem está a ponderar dar o
passo de comprar uma casa a crédito. Com a subida de juros que se antecipa para
o final do ano, com reflexo na Euribor, a diferença a pagar a cada mês deverá
tornar-se ainda maior.
E para quê esta
mudança: travão ou proteção?
Embora esta seja
apenas uma recomendação do Banco de Portugal, os bancos são incentivados a
respeitá-la, já que têm de justificar ao supervisor cada caso em que a duração
do contrato ultrapasse os prazos da recomendação.
Segundo fontes do
mercado financeiro contactadas pela CNN Portugal, na origem desta recomendação
está a preocupação com a diminuição progressiva dos rendimentos de reformados e
pensionistas. As mesmas fontes concretizam que a quebra de rendimento que já se
verifica aquando da entrada na idade da reforma não é hoje causa de problemas
substanciais no sistema financeiro.
Contudo, as
políticas e perspetivas que existem para a Segurança Social preveem cortes cada
vez maiores entre o rendimento no fim da vida ativa e as pensões de reforma que
se seguem. É para evitar um problema no futuro que o Banco de Portugal tem
vindo a apertar cada vez mais as regras, de modo a que os devedores não
carreguem prestações até idades avançadas. Atualmente, de uma forma geral, a
maioria dos bancos permite que os empréstimos se estendam até aos 75 anos de
idade.
Assim, se a causa
não é garantir a sustentabilidade dos créditos e evitar problemas futuros aos
bancos, a consequência acaba por ser travar novos crédito à habitação.
Quem procura
crédito faz contas sobretudo ao valor das prestações mensais. E estas aumentam
nos contratos mais curtos: embora a taxa de juro seja semelhante, o número de
prestações em que é preciso amortizar o capital em dívida passa a ser menor -
num contrato a 30 anos são menos 120 prestações do que num contrato a 40 anos.
Mexer onde dói
mais num país obrigado a comprar casa tarde
O Banco de
Portugal justifica esta nova atualização à recomendação de 2018 com a
necessidade de “convergência da maturidade média dos novos contratos de crédito
à habitação para 30 anos até ao final de 2022”. E os números disponíveis vêm
mostrar que, sem este aperto, o objetivo ficaria difícil.
Em dezembro do
ano passado, a maturidade média dos contratos situava-se nos 32,5 anos, acima
da meta do regulador liderado por Mário Centeno. Até porque Portugal foge
àquilo que é o retrato europeu nesta matéria, com maturidades médias que
oscilam entre os 20 e os 27 anos.
Houve mais informações
a fazer soar os alarmes: os dados relativos ao terceiro trimestre de 2021
mostram que metade das novas operações de crédito em Portugal tinha uma
maturidade entre os 35 e os 40 anos – precisamente aquelas onde se quer mexer
com as novas regras.
Com os novos
limites pode estar em marcha um novo travão ao crescimento da concessão de
crédito, depois de no ano passado se ter alcançado um novo recorde neste
domínio, com os bancos a emprestarem 15,27 mil milhões para a compra de casa.
Compra de casa é
uma decisão adiada devido à instabilidade financeira
Com as
dificuldades das famílias em conseguir as condições de estabilidade que
permitem avançar com a compra de casa, a decisão tem sido cada vez mais adiada.
Segundo um estudo de 2021 do portal ComparaJá, “os portugueses esperam em média
até aos 37 anos para pedir crédito à habitação”. Entre os utilizadores do
portal, diz a mesma análise, 26,6% têm entre 36 e 40 anos na hora de recorrer a
financiamento – uma faixa onde, segundo as novas regras do regulador, o limite
passará agora para os 35 anos de empréstimo.
Outros dados
deste estudo vêm confirmar as preocupações do regulador bancário com a
necessidade do empréstimo estar pago quando o cliente entra na idade da
reforma. Segundo o ComparaJá, “apenas 17,66% acabam de pagar o crédito da casa
antes da reforma”. Já mais de metade (60%) só dá esse passo entre os 71 e os 80
anos.
Outros dados, do
Banco de Portugal, mostram que as novas regras vão acabar por penalizar,
precisamente, as faixas etárias que mais recorrem a este tipo de crédito. No
quarto trimestre de 2021, a idade média dos que contraíram crédito à habitação
foi de cerca de 41 anos – um valor médio que está muito acima da idade onde, a
partir de abril, passará a haver ‘penalizações’.
Nos novos
contratos feitos entre outubro e novembro do ano passado, explica fonte
oficial, “a concentração dos novos contratos de crédito à habitação deu-se em
mutuários na faixa etária dos 30 aos 40 anos”.
Tendo em conta os
dados do último trimestre, torna-se possível perceber que apenas 14% dos
clientes poderiam aceder ao prazo máximo de 40 anos, que vem sendo possível
pelos bancos, com as novas regras que vão ser aplicadas a partir desta
sexta-feira. Porque foi esse o universo dos novos contratos com mutuários abaixo
dos 30 anos.
A faixa entre os
30 e os 35 anos representa 20%. Já o patamar seguinte, entre os 35 e os 40
anos, outros 22%. Ou seja, praticamente metade dos novos contratos foram
assinados por clientes entre os 30 e os 40 anos, que vão enfrentar novos prazos
e, consequentemente, ter de cobrir prestações mais altas.
No quarto
trimestre de 2021, os clientes dos 40 aos 45 pesaram 21% do total. Dos 45 aos
50 anos, outros 13%. Um em cada 10 clientes (10%) pediu dinheiro para comprar
casa depois dos 50 anos.
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