Compra de casa: a 1 Abril há novas regras e não são
mentira
Com os novos limites recomendados pelo Banco de Portugal
só quem tem até 30 anos pode beneficiar do prazo de empréstimo máximo até 40
anos. Tudo isto significa uma dificuldade acrescida no acesso ao crédito à
habitação.
Sérgio Guerreiro
Natural de Mira
de Aire, autor do blogue “Melhor Política”. Licenciado em Direito, consultor na
área fiscal.
9 de Março de
2022, 8:31
Com os limites
recomendados pelo Banco de Portugal (BdP) sobre a convergência da maturidade
média dos novos contratos de crédito à habitação, só quem tem até 30 anos pode
beneficiar do prazo de empréstimo máximo até 40 anos.
Já em Abril, a
partir do dia 1, o limite do empréstimo passará a ser até 37 anos para quem
aceder ao crédito à habitação com idades entre os 30 e os 35 anos. Para quem tem
mais de 35, o prazo encolhe e o novo patamar fixa-se num prazo de 35 anos de
crédito.
Há um racional
nesta recomendação do BdP. A ideia é que se garanta que até aos 70 anos a
dívida está totalmente liquidada quando actualmente a idade média para o fim do
pagamento se situa nos 75 anos.
No entanto, a
questão no que se refere à maturidade (o prazo de um crédito) prende-se com o
valor a pagar. Diminuir o tempo significa uma prestação mensal de maior valor.
Por exemplo, simulando para uma taxa anual de 1% (valor próximo da prática
actual no mercado) e para um crédito no valor de 200 mil euros, uma prestação a
30 anos fixar-se-á em cerca de 640 euros mensais, quando o mesmo valor, mas a
40 anos, seria aproximadamente de 500 euros mensais.
Na verdade,
trata-se apenas de uma recomendação do regulador, e este tende a incentivar a
banca a praticar a medida, embora tenha que ser reportada ao BdP a razão para
que o contrato de crédito ultrapasse os prazos recomendados.
A recomendação,
datada de 2018, tem vindo a ser constantemente adiada, assim como a decisão dos
jovens em adquirir o seu imóvel. Em média, e segundo um estudo de 2021,
disponível no portal ComparaJá, os portugueses esperam até aos 37 anos para
pedir crédito à habitação. Na análise do estudo referido, 26,6% têm entre 36 e
40 anos quando pedem financiamento, sendo precisamente nesta faixa etária que
as alterações se fazem sentir. Se antes a maturidade ia até 40 anos de
empréstimo, com as novas regras terá um máximo de 35 anos.
No mesmo estudo,
e para corroborar com algumas das preocupações do BdP sobre a medida que
entrará em vigor a 1 de Abril, está a necessidade da total liquidação do
empréstimo quando o cliente entra na reforma. Isto porque apenas 17,6 % dos
portugueses terminam a obrigação contratual com o crédito à habitação antes da
reforma e 60% só conseguem ter tudo pago ao banco entre os 71 e os 80 anos.
Tudo isto
significa uma dificuldade acrescida no acesso ao crédito à habitação, na medida
em que o rendimento não acompanha a redução do prazo com o consequente aumento
da prestação face a prazos anteriormente aplicados. Além de que a tendência da
inversão da política monetária do Banco Central Europeu (BCE) poderá causar
impacto com a subida dos juros o que também não ajudará muito. Se antes já era
uma dor de cabeça a compra de casa, então tudo se complicará a partir de agora.
É importante
então analisar e verificar se, na verdade, há possibilidade de realizar um
empréstimo com duração até 30 anos, sendo importante fazer contas para que não
se chegue à reforma ainda andar a pagar o crédito, até porque nessa altura os
rendimentos sofrem um grande corte. Deves também consultar desde logo várias
entidades bancárias, devendo comparar as várias propostas que te podem
oferecer.
É importante
também teres na tua posse uma Ficha de Informação Normalizada Europeia (FINE).
Todos os bancos são obrigados a emitir uma. Trata-se de um documento resumo que
te permite avaliar todos os custos do empréstimo: comissões, prestações e
outros custos inerentes, bem como perceberes quando custará a tua prestação
caso a Euribor suba para valores máximos nos últimos 20 anos.
Deves conhecer
também a Taxa Anual de Encargos Efectiva Global (TAEG), e não simplesmente
olhar para a prestação simulada. Comparar a TAEG de várias propostas é o melhor
caminho.
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