HABITAÇÃO
Supremo trava alojamento local em prédios de habitação,
fazendo jurisprudência
Acórdão unificador aplica-se a todo o alojamento local,
mesmo ao que foi autorizado no passado. E vai gerar “uma avalanche de
processos” a pedir o seu encerramento, por qualquer condómino, alerta
juiz-conselheiro.
Rosa Soares
21 de Abril de
2022, 6:38
Conflitualidade gerada pela exploração de alojamento
local em prédios de habitação tem sido muito elevada
Acabaram as
divergências de entendimento jurídico sobre a possibilidade de coexistirem, num
mesmo prédio, habitação permanente e temporária (para fins turísticos). O
Supremo Tribunal de Justiça (STJ) acaba de uniformizar a jurisprudência
relativamente a esta matéria, estabelecendo que, “no regime da propriedade horizontal,
a indicação no título constitutivo de que certa fracção se destina a habitação
deve ser interpretada no sentido de nela não ser permitida a realização de
alojamento local”. O número de processos a pedir a ilicitude da actividade de
alojamento local vai disparar, admite o juiz-conselheiro Paulo Rijo Ferreira,
em declaração de voto. Alerta ainda para as consequências económicas desta
decisão.
O acórdão do
Pleno das Secções Cíveis do STJ, de 22 de Março, a que o PÚBLICO teve acesso,
surge após decisões judiciais díspares, especialmente em dois acórdãos do
Tribunal da Relação do Porto e do de Lisboa : o primeiro a acolher os
argumentos de quem se sente prejudicado pelo acesso de estranhos a garagens e
prédios, de barulho fora de horas ou de sujidade e desgaste de partes comuns; e
o outro a validar a perspectiva dos que consideram ter o direito de afectar as
fracções de que são proprietários a outra finalidade que não a habitação
permanente.
Em causa nas duas
decisões, que já vêm pelo menos desde 2016, estão duas questões fundamentais de
direito: a de determinar se a actividade de exploração de alojamento local
integra um acto de comércio; e se a utilização de uma fracção destinada a
habitação para alojamento local viola o título constitutivo da propriedade
horizontal.
Mesmo com as
alterações ao regime de alojamento local introduzidas em 2018, a decisão do STJ
veio acolher a posição dos tribunais do Porto, que logo na primeira instância
considerou “ilegal” a utilização de fracção de um prédio, situado na zona da
Sé, no Porto, para estabelecimento de alojamento local. Aquela decisão,
confirmada pela Relação, condenou os réus “a cessar imediatamente a utilização
dada”, bem como ao pagamento de uma sanção pecuniária compulsória, no valor
diário de 150 euros, desde a data do trânsito em julgado da sentença até à
efectiva cessação da mesma.
Avalanche de
processos
A uniformização
de jurisprudência deverá fazer aumentar o número de processos em tribunal,
tendo em conta a decisão do Supremo, mas também graças às condições específicas
do tempo em que a mesma vai ser aplicada, que abrange todos as explorações
actuais de alojamento local, independentemente da data de autorização.
Apesar de ter
sido aprovado por unanimidade por perto de três dezenas de juízes, constam no
acórdão duas declarações de voto e uma delas aponta precisamente para a
possibilidade de “avalanche” de processos, decorrente dessa aplicabilidade, e
para os riscos económicos da mesma.
Escreve o juiz
Rijo Ferreira: “(…) Não vislumbro que tenham sido ponderadas as consequências
da jurisprudência firmada, sendo que um dos factores de interpretação
estabelecido no art.9° do Código Civil são as condições específicas do tempo em
que é aplicada. Com efeito, da jurisprudência firmada resulta a ilicitude de
todas as explorações de alojamento local instaladas em fracções autónomas de
imóveis constituídos em propriedade horizontal destinadas a habitação, ainda
que registadas e com título de abertura ao público, podendo qualquer condómino
isoladamente exigir a cessação de tal actividade, perspectivando-se uma
avalanche de processos dessa natureza e uma disrupção significativa nesse não
despiciendo sector da actividade económica.”
A actividade de
alojamento local, que já era informalmente praticada há muito nas zonas
balneares, mas passou a ter um regime legal específico em 2008, conheceu um
crescimento exponencial a partir de 2014, deixando de ser uma actividade de
aluguer de quartos ou segundas habitações, passando a ser praticada em fracções
de prédios em propriedade horizontal. Esta mudança tem gerado profundas
divergências sociais e políticas, tendo em conta o impacto positivo das
receitas e o negativo na limitação da oferta de habitação e arrendamento
permanentes, para além de outros factores, como a saída “forçada” de moradores
dos centros históricos das grandes cidades.
Dada a elevada
conflitualidade gerada em alguns prédios destinados a habitação, a legislação
do alojamento local foi alterada em 2014, nessa altura essencialmente em
matéria de impostos a pagar – distintos do arrendamento permanente –, e, mais
recentemente, em 2018, tentando conciliar interesses opostos no sector.
A ineficácia das
alterações de 2018
No essencial, a
Lei nº 62/2018, de 22 de Agosto, passou a admitir a possibilidade dos
condóminos (mais de metade) poderem pedir o cancelamento do registo de
actividade de alojamento local, até ao máximo de um ano, no caso de comprovada
“a prática reiterada de actos que perturbem a normal utilização do prédio, bem
como de actos que causem incómodo ou afectem o descanso dos condóminos”. E
permitiu ainda limitar, em casos específicos, o número de fracções afectas a
essa actividade.
Apesar desta
salvaguarda, o Supremo entende que “nada se modificaria na situação jurídica do
acórdão recorrido, por a alteração legal não ter modificado o estatuto
condominial, com base no qual o tribunal tem de julgar a causa”.
Já o juiz Rijo
Ferreira refere, na declaração de voto a favor, que “o Regime Jurídico da
Exploração dos Estabelecimentos de Alojamento Local (DL 128/2014, 29 Agosto, na
republicação anexa à Lei 62/2018, 22 Agosto), ao excepcionar única e
especificamente a necessidade de autorização prévia do condomínio no caso de
hostel (…) e ao estabelecer um limite máximo do número de fracções exploráveis
por edifício (...), está a permitir, genérica e incondicionalmente, em todas as
demais situações, e uma vez cumpridos os requisitos de tal legislação
específica, a exploração de estabelecimentos de alojamento local em fracções
autónomas de edifícios destinadas a habitação, o que pressupõe e implica que
aquele é um uso compatível com o fim a que são destinadas, retirando essa
actividade do âmbito de aplicação da alínea c) do nº. 2 do art. 1422° do Código
Civil (...)”. Este artigo confere a cada condómino o direito de se opor a que
qualquer das fracções dos restantes condóminos seja usada para fim diverso do
que lhe é destinado no estatuto da propriedade horizontal em foco.
No acórdão consta
ainda outra declaração de voto, a da juíza Maria Olinda Garcia, que admitiu,
apesar do voto favorável, “algumas dúvidas, porque sob a designação ampla de
‘alojamento local’ (enquanto alojamento para fins turísticos ou para satisfazer
outras necessidades habitacionais transitórias), desenvolvido numa fracção
autónoma, podem caber realidades contratuais bastante diversas (que serão
diferentemente afectadas pelos sentidos possíveis a dar ao problema em
equação)”. Conclui, no entanto, que “face ao quadro legal vigente, ainda que a
opção defendida no acórdão possa ser, em algumas hipóteses, significativamente
penalizadora dos interesses do proprietário da fracção que pretende
rentabilizar o seu património, ela acaba por, de modo preventivo, tutelar os
interesses de sossego e segurança dos residentes habituais de um imóvel de
habitação colectiva”.
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