HABITAÇÃO
Governo está “a analisar” impacto do acórdão que impede
alojamento local em prédios de habitação
Acórdão do Supremo Tribunal de Justiça deverá travar
novas licenças e poderá levar a um aumento de oferta clandestina de alojamento
temporário. Associação de AL diz que alteração traz “incerteza” ao sector.
Rosa Soares
22 de Abril de
2022, 6:35
O acórdão de
fixação de jurisprudência do Supremo Tribunal de Justiça (STJ) relativamente à
exploração da actividade de alojamento local (AL) em prédios destinados a
habitação “arruma” a questão das diferentes interpretações legais sobre tal
prática nos tribunais, mas vem gerar muitas dúvidas e incertezas relativamente
à forma como esta actividade vai continuar a funcionar, uma vez que parece não
haver dúvidas de que o número de acções judiciais vai aumentar
significativamente, tendo em conta que o acórdão é “superpoderoso” na garantia
de sucesso dessa litigância, o que até agora não acontecia.
O actual
enquadramento legal do AL, que a manter-se pode levar ao desaparecimento de uma
parte da actividade, é matéria que terá de ser equacionada pelo Governo. Em
resposta ao PÚBLICO, a secretária de Estado do Turismo, Comércio e Serviços,
Rita Marques, admitiu que o Governo se encontra a analisar o tema, sem entrar
em outras considerações. “O Governo não comenta decisões dos tribunais nem
considera oportuno pronunciar-se sobre o impacto dessa decisão em particular,
sem prejuízo, naturalmente, de se encontrar a analisar o tema”, adiantou Rita
Marques.
Como o PÚBLICO
noticiou na edição desta quarta-feira, a uniformização de jurisprudência veio
estabelecer que, “no regime da propriedade horizontal, a indicação no título
constitutivo de que certa fracção se destina a habitação deve ser interpretada
no sentido de nela não ser permitida a realização de alojamento local”.
A reversão deste
acórdão, por recurso para o Tribunal Constitucional ou para o Tribunal de
Justiça Europeu está, à partida, afastada neste processo, segundo vários
juristas ouvidos pelo PÚBLICO, apesar de poder vir a ser suscitada noutros
processos.
Apesar de o
acórdão não ter força de lei geral, uma das dúvidas que se levanta é
precisamente a de saber como podem as autarquias continuar a conceder novas
licenças nos casos em que estas se venham a desenvolver em prédios em que o
título constitutivo seja o de habitação permanente. Vão pedir o título
constitutivo da propriedade? Vão ignorar o acórdão? - estas são questões para
as quais ainda não há resposta, e o mesmo se passa em relação à fiscalização a
cargo da ASAE.
Sendo assim, e
até pela esperada “chuva” de processos a pedir a ilicitude da prática de AL em
propriedade horizontal, Remédio Marques, professor da Faculdade de Direito da
Universidade de Coimbra, admite que, ou os condóminos estão todos de acordo, e
alteram o título constitutivo do prédio, processo que terá depois de ser
submetido a aprovação da câmara, ou terá de ser alterado o Código Civil, de
forma a prever que o AL “não constitui uso diverso” ao que está no título
constitutivo, que é o da habitação permanente. Uma alteração polémica, tendo em
conta a delicada conciliação entre quem comprou fracções para habitação
permanente e quem as destina a uma actividade comercial.
Sem uma
clarificação do regime legal do AL, o efeito poderá ser perverso, admite o
professor de direito, uma vez que alguns proprietários poderão omitir ou não
requerer a licença, embora essa decisão os impeça fazer anúncios nas
plataformas de reservas, para os quais é exigida licença da câmara. Travar a
actividade clandestina foi precisamente uma dos propósitos do regime criado em
2008, alterado em 2014 e 2018, sem conseguir equilibrar os diferentes
interesses em causa.
Quem já veio
reclamar a clarificação da lei é o presidente da Associação do Alojamento Local
em Portugal (ALEP), Eduardo Miranda, considerando que a decisão do STJ traz “um
sentimento de incerteza grande”.
Aumento da
litigância
Em termos
práticos, o acórdão de fixação de jurisprudência tem efeitos praticamente
imediatos, até porque, mesmo que houvesse recurso para o Tribunal
Constitucional - o que parece afastado por Remédio Marques e outros juristas
ouvidos pelo PÚBLICO, uma vez que não foram suscitados questões de
inconstitucionalidade - não teria efeitos suspensivos.
Assim, se a
prática de AL desagradar aos outros condóminos, a consequência mais directa da
fixação de jurisprudência será a de um aumento muito elevado de processos em
tribunal para impedir tal prática. E é em edifícios em regime de propriedade
horizontal que se concentra a maioria das explorações dessa actividade nas
grandes cidades.
O acórdão é
“superpoderoso” para o sucesso de novos processos, defende André Miranda, sócio
da Pinto Ribeiro Advogados, sendo que estes terão de ser suscitados caso a
caso. E, lembra Remédio Marques, apesar de não serem obrigados a fazê-lo, os
tribunais de primeira e segunda instância aplicam a jurisprudência em mais de
99% dos casos, os que seguem para o STJ dificilmente terão uma decisão
diferente, dado que foram estes juízes que fixaram a jurisprudência.
Também o
presidente da Associação Portuguesa de Empresas de Gestão e Administração de
Condomínio (APEGAC), que conhece muitos dos conflitos existentes entre
condóminos, considera que será inevitável um maior conflito judicial. Vítor
Amaral antecipa uma maior discussão da questão nas próximas assembleias de condóminos,
admitindo que aumentará a pressão para que sejam os administradores de
condomínio a avançar com esses processos, mas considera que tal não será
possível, defendendo que terá de ser uma iniciativa dos condóminos.
Esta
possibilidade do aumento de litigância já era, aliás, admitida por um dos
juízes-conselheiros que votou favoravelmente o acordo, mas com uma declaração
de voto. Assumiu Paulo Rijo Ferreira, que “(...) da jurisprudência firmada
resulta a ilicitude de todas as explorações de alojamento local instaladas em
fracções autónomas de imóveis constituídos em propriedade horizontal destinadas
a habitação, ainda que registadas e com título de abertura ao público, podendo
qualquer condómino isoladamente exigir a cessação de tal actividade, perspectivando-se
uma avalanche de processos dessa natureza e uma disrupção significativa nesse
não despiciendo sector da actividade económica”.
O jurista José
Fernando Martins, que há vários anos acompanha de perto a litigância em
tribunal desta matéria, até pela ligação que tinha à Associação de Inquilinos e
Condóminos do Norte de Portugal, considera que “o que é incompreensível é que
se tenha permitido o exercício da actividade em prédios de habitação”. Em
muitos casos, admite, essa prática representa “uma agressão muito violenta para
os moradores residentes, que vivem os prédios que são meio habitação, meio
hotel”. Com Luís Vilallobos
IMOBILIÁRIO
Associação do alojamento local quer clarificação da lei e
diz que acórdão traz “incerteza” ao sector
Maioria dos 101 mil AL registados são apartamentos.
Lisboa, Albufeira e Porto são os concelhos com mais unidades de arrendamento de
curta duração.
Luís Villalobos
21 de Abril de
2022, 15:17
Para o presidente
da Associação do Alojamento Local em Portugal (ALEP), o acórdão unificador do
Supremo Tribunal de Justiça (STJ) que trava este negócio nos prédios de
habitação vem demonstrar que “a lei não é clara” e que “tem de ser
clarificada”. “Para quem investiu as suas poupanças” numa unidade de alojamento
local (AL) num prédio de habitação, diz Eduardo Miranda, a decisão do STJ traz
“um sentimento de incerteza grande”.
Mesmo assim, diz,
esta “não é uma questão nova”, sublinhando que um dos casos que deram origem ao
acórdão data de 2016, e que a lei de 2018 já trouxe consigo mudanças. Desde
essa altura, recorda Eduardo Miranda, há uma forma “simples e gratuita” para os
condóminos “reclamarem e pedirem o cancelamento do registo”, enquanto uma acção
judicial acarreta despesas.
A lei do AL em
vigor, alterada em 2018, diz que é necessário uma “deliberação fundamentada,
decorrente da prática reiterada e comprovada de actos que perturbem a normal
utilização do prédio, bem como de actos que causem incómodo e afectem o
descanso dos condóminos”, para avançar com o pedido de cancelamento.
Depois, é
necessário que “mais de metade da permilagem do edifício” aprove a acção contra
o AL, que é remetida para a câmara municipal. Segundo a lei, caso o município
dê razão aos queixosos, dá-se então “a impossibilidade de o imóvel em questão
ser explorado como alojamento local, independentemente da respectiva entidade,
por um período fixado na decisão, num máximo de um ano”.
Para Eduardo
Miranda, basta este período de um ano para “acabar com o negócio”. E, se o
acórdão permite que seja um morador isolado a avançar com um processo, sem
precisar de uma maioria, o dirigente da ALEP considera que a maioria dos casos
envolverá sempre o condomínio, por causa dos custos. “Teria de ser uma guerra
muito pessoal”, para envolver um só morador, diz.
Segundo o
presidente da ALEP, os casos de mediação têm sido eficazes, e, apesar de ter
temido “uma avalanche de processos” depois da alteração da lei em 2018, refere
que só tem conhecimento de “cerca de 50 pedidos de cancelamentos, divididos
entre Lisboa e Porto”.
Maioria dos 101
mil AL são apartamentos
De acordos os
dados do Registo Nacional de Alojamento Local (RNAL), há 101.443 AL registados,
dos quais 38.090 estão na região do Algarve, 28.111 na Área Metropolitana de
Lisboa e 17.011 no Norte. Em termos de concelhos, o ranking é dominado por
Lisboa, com 20.172, seguindo-se Albufeira, com 8746, e Porto, com 8505. A
maioria são apartamentos, que totalizam 65.709 (65% do total), sendo os restantes
estabelecimentos de hospedagem, hostel, moradias e quartos.
Este ano foram
efectuados 3773 novos registos de AL até ao momento. O máximo atingido foi em
2018, com 27.428 registos, descendo depois para 15.678 em 2019 e 7210 em 2020
(ano do início da pandemia), subindo depois, embora ligeiramente, para 8069
novos registos em 2021.
Apesar destes
números, nem todos os AL estão activos. Em Julho de 2021, numa conjuntura de
pandemia, o número de fogos com actividade efectiva “perfazia pouco mais de
5000 unidades no conjunto de Lisboa e Porto, estando reduzido a 2800 fogos na
capital e a 2300 fogos na Invicta”, segundo dados disponibilizados nessa altura
pela Confidencial Imobiliário.
Vantagens e
desvantagens
Em Outubro de
2021, um inquérito Eurobarómetro sobre arrendamento de curta duração concluiu
que este tipo de alojamentos “contribui para melhorar a atractividade da oferta
de serviços turísticos na UE, mas é necessário ter em conta os impactos no
conjunto das comunidades”. Realizado no mês anterior em todos os países
europeus, o inquérito revelou que “25% dos europeus reservam alojamentos de
curta duração através de plataformas em linha e que uma grande maioria (89%)
dos que já efectuaram essas reservas considera que se trata de uma experiência
positiva que recomendaria a outras pessoas”.
“Por outro lado”,
acrescentou-se, “a rápida ascensão destes serviços pode ter um impacto para
além do ecossistema do turismo, sendo que quase metade das pessoas inquiridas
considera que o arrendamento de curta duração provoca um aumento dos incómodos
causados pelos turistas, como o ruído, os congestionamentos e os resíduos, bem
como preços mais elevados e pressões sobre a disponibilidade de habitação”.
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