Oferta
de casas para arrendar caiu 33% em cinco anos e rendas dispararam
ROSA SOARES e ANA
RUTE SILVA 05/06/2016 – PÚBLICO
Lisboa
e Porto são as cidades mais afectadas pela falta de habitações
para arrendar e onde se assiste ao crescimento do alojamento
turístico. Preços de venda também estão a subir.
O mercado da
habitação em Portugal está a sofrer uma alteração profunda,
especialmente em Lisboa e no Porto: a oferta de casas para habitação
permanente caiu drasticamente, fazendo disparar o valor das rendas,
os preços dos imóveis para venda estão a subir, e cresce
exponencialmente a oferta de casas no segmento do alojamento local
(AL).
Esta tendência pode
dificultar ainda mais a procura de casa para alugar, sobretudo, em
Lisboa, onde pelas contas da APEMIP, associação das empresas de
mediação imobiliária, as rendas subiram entre 30 e 40% em algumas
zonas centrais. Segundo dados do Instituto Nacional de Estatística
(INE) em 2011 existiam em Portugal 110 mil casas disponíveis para
arrendamento habitacional, um número que Luís Lima, presidente da
APEMIP, reduz para 90 mil por considerar que o estado de conservação
de 20 mil não permite a sua ocupação. Cinco anos passados, e tendo
como referência as 90 mil, o líder associativo estima uma queda
para 60 mil, ou seja, menos 33%.
O tema está na
ordem do dia. O Governo já veio anunciar que quer “melhorar o
quadro legal” do AL e que em causa estão alterações à actual
lei relacionadas com a "monitorização e sã convivência entre
os vários tipos de oferta turística”. E, numa altura em que a
Comissão Europeia aconselha os Estados-membros a não proibir a
economia de partilha (onde se encaixa o negócio do arrendamento de
curta duração, por exemplo), cidades como Berlim já impedem a
reserva de apartamento inteiros, permitindo apenas o arrendamento de
quartos.
A diminuição da
oferta de casas para arrendar, especialmente, em Lisboa e no Porto é
explicada pela APEMIP não só pelo facto de parte destes imóveis já
estarem a ser arrendados, mas também por não terem surgido novas
ofertas no mesmo segmento. Outro motivo é a aposta dos proprietários
no alojamento local, de curta duração, que acompanha o fluxo
turístico do país e um interesse crescente de investidores
estrangeiros que têm contribuído para um crescimento da compra de
imóveis – fazem-no para segunda habitação, mas também para
investimento, direccionado para a oferta turística, nomeadamente de
hostels.
Luís Lima defende
que a opção pelo AL também está relacionada com a necessidade de
os proprietários “se protegerem em relação à elevada
fiscalidade que se verifica no arrendamento permanente e a ausência
do seguro de renda, que daria maior confiança e segurança aos
proprietários”. No caso de o proprietário ser pessoa singular, o
alojamento local é considerado uma prestação de serviço, sendo
por isso tributado na categoria B do IRS (15%), menos penalizadora do
que na categoria F (rendimentos prediais, com uma tributação de
28%), na qual se encaixa o arrendamento habitacional.
Índice de rendas
cresce 16%
Os dados mais
recentes do índice de rendas residenciais para Lisboa, da
Confidencial Imobiliário (Ci), revista especializada na recolha e
tratamento de dados no sector, mostram um crescimento significativo
no valor das rendas de 15,9% entre o segundo trimestre de 2013 e
2015. Entre o quarto trimestre de 2015 e igual período de 2014, o
crescimento é de 9%. Também o Portuguese Housing Market Survey
(PHMS), da Ci, elaborado através de um inquérito a 150 agentes do
mercado imobiliário, revela um aumento da procura de arrendamento
permanente e uma redução brusca da oferta, uma divergência que
conduz a um aumento do valor das rendas. Esta tendência tem-se
agravado desde o Verão de 2014.
Além das rendas, o
preço das casas também está a subir e muitos destes imóveis são
comprados para servirem como AL. O Índice de Preços da Ci para o
centro histórico de Lisboa mostra uma subida de 22,3% no segundo
semestre de 2015, quando comparado com o período homólogo de 2014.
Trata-se da maior variação homóloga da série, iniciada em 2008.
Face ao primeiro semestre de 2013, altura em que começa a
acentuar-se a subida, o crescimento é de 36,2%.
No Porto, onde a
variação no valor das rendas não tem sido significativa,
verifica-se uma forte subida de preços no centro histórico. O
aumento no segundo semestre de 2015, face a igual período do ano
anterior, é de 17%, verificando-se uma tendência de crescimento
desde 2012.
A pressão sobre os
preços vai continuar a verificar-se, até porque a APEMIP espera um
crescimento na venda de casas para este ano entre 35% e 45%, com
Lisboa e Porto a representarem uma fatia importante.
Inquilinos vs
proprietários
O aumento da oferta
turística tem dado um forte contributo à reabilitação dos centros
históricos das duas maiores cidades do país, mas começa a ser
pedido algum cuidado. Ontem em Lisboa a Associação do Património e
População de Alfama promoveu um debate sobre o futuro deste bairro,
onde “já há ruas onde não se fala português”. Amanhã, na
sede da Trienal de Arquitectura há um debate intitulado “Quem vai
poder morar em Lisboa?”. E ainda na semana passada na Assembleia
Municipal de Lisboa rejeitou uma proposta do Bloco de Esquerda que
defendia a introdução de um conjunto de limitações a esta
actividade.
Ricardo Guimarães,
director da Ci, defende que “esta dinâmica deve ser acarinhada,
mas isso não quer dizer desregulada”. Já a Associação de
Inquilinos Lisbonense (AIL) mostra-se preocupada, considerando que o
AL retira oferta ao mercado de arrendamento e provoca uma
significativa subida do valor das rendas. Romão Lavadinho,
presidente da AIL, fala em relatos “de muitos inquilinos, mais
idosos, sós e fragilizados, residentes nas zonas do centro histórico
da cidade - Alfama, Mouraria, Castelo, Graça, Madragoa - que estão
a ser fortemente pressionados para abandonarem as suas habitações
que os senhorios desejam colocar no AL, nalguns casos com êxito,
indemnizando parcamente os inquilinos”.
No seguimento destes
problemas, a AIL pede medidas para que a alterações de uso dos
imóveis sejam feitas para todo o edifício a não apenas para parte.
Outra medida passa pela correcção da fiscalidade sobre o rendimento
das rendas, reduzindo a taxa de IRS para um valor simbólico, por
exemplo 5%, de modo a pressionar para baixo o seu valor e incentivar
o arrendamento.
Do lado dos
proprietários o discurso é outro. Menezes Leitão, presidente da
Associação Lisbonense de Proprietários, diz “não conhecer um
único relato” de pressão sobre os inquilinos para libertarem os
imóveis. O AL “é uma oportunidade”, assegura “um maior
rendimento” mas também “implica grandes investimentos para os
proprietários, não apenas para colocar o imóvel em condições,
mas também devido aos enormes custos administrativos “, destaca.
O líder associativo
não concorda com as declarações de que o AL “prejudica a
genuinidade da cidade”, defendendo que “uma cidade europeia
moderna tem que se habituar a conviver com o turismo”, e que
“medidas que procurem fechar a cidade aos turistas seriam
absolutamente catastróficas, numa altura em que Portugal precisa
tanto de relançar a economia”.
Menezes Leitão
considera ainda exageradas as percentagens de crescimento das rendas,
recordando que se verificou “uma enorme quebra do valor desde 2011,
assistindo-se apenas a alguma recuperação” desde 2014. E destaca
que em Lisboa a subida foi maior, de 17,3% nos últimos dois anos,
sendo de 8,9%, em 2015 (dados do Ci). No entanto, contrapõe que “os
especialistas dizem que os custos do imobiliário, quer em Portugal,
quer em Lisboa, subiram a um ritmo superior ao das rendas, pelo que
se verifica um decréscimo contínuo da rentabilidade desde 2012”.
Considerando que a
oferta de alojamento turístico “não tem qualquer influência no
arrendamento”, Menezes Leitão recorda que “a Lei das Rendas teve
um impacto muito positivo, na medida em que devolveu confiança aos
proprietários”. Contudo, “esse impacto positivo foi-se esvaindo
devido aos recuos na liberalização do arrendamento, à prorrogação
do regime transitório nos arrendamentos comerciais, efectuada pela
Lei 79/2014, e, agora, devido ao anúncio do regresso ao congelamento
de rendas, efectuado pelo PS”.
“Os proprietários
já não acreditam que não haja tentativas de prorrogar à força os
arrendamentos e, devido a esse receio, já não colocam os imóveis
no mercado de arrendamento. Por isso a escassez de oferta é uma
realidade. E quanto menos confiança o poder político der aos
proprietários menos oferta de arrendamento haverá”, adianta o
presidente da ALP.
Esclarecer “mitos”
Eduardo Miranda,
presidente da recém-criada Associação do Alojamento Local em
Portugal (ALEP), diz que é preciso “desmistificar” a influência
do arrendamento de curta duração no aumento das rendas e há
convocou uma conferência de imprensa para a próxima quarta-feira
para tentar desfazer polémicas.
“O AL, em Lisboa,
quase não tem representatividade, contanto apenas cerca de 1,3% dos
imóveis. Isto são factos”, sublinha, referindo-se aos Censos de
2011 do INE.
O presidente da ALEP
detalha que em Lisboa só há duas freguesias em que a presença de
AL poderá ter significado: Santa Maria Maior (inclui os bairros de
Alfama, Baixa, Chiado, Castelo, e Mouraria) e Misericórdia
(Encarnação, Santa Catarina, Mercês e São Paulo). “E o mesmo se
passa no Porto”, argumenta. Há aumentos de preços, sim, mas a
“forte presença de investidores estrangeiros” é o factor que
mais tem “potenciado a subida, em especial no último ano”. E
concorda que o problema, neste momento, não é o aumento das rendas
“mas a falta de imóveis para arrendar” e o “crescente número
de imóveis à venda”.
Contactada pelo
PÚBLICO, fonte da Airbnb, uma das mais populares plataformas de
arrendamento de casas a turistas, refere não ter dados que permitam
“avaliar se existe um crescimento no preço dos alugueres e quais
as razões”. A existir, “é algo que sucede sempre em todas as
grandes cidades atractivas onde as pessoas querem viver”, continua,
disponibilizando-se a reunir com as autoridades nacionais para
“trabalhar de forma conjunta e encontrar soluções”.
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