HABITAÇÃO
Descontos nos spreads chegam ao fim com Euribor positiva
e agravam prestações
Taxa a seis meses está a poucos pontos de entrar em
terreno positivo e a 12 meses aproxima-se dos 0,5%. Taxas mais altas
interrompem poupança de milhares de euros feita nos últimos sete anos.
Rosa Soares
2 de Junho de
2022, 6:08
Apenas 6,7% dos contratos existentes em 2020 tinham taxas
fixas
A temida viragem da Euribor aconteceu e as perspectivas
não são animadores para 93,3% dos 1,45 milhões de contratos de crédito à
habitação associados a estas taxas.
A Euribor a 12
meses, a primeira a entrar em terreno negativo, já se aproxima de 0,5%, e a
seis meses, ainda a mais utilizada no conjunto dos empréstimos em Portugal
(41,6% de acordo com dados de 2020), está a escassos pontos (-0,034% esta
quarta-feira) de entrar em terreno positivo, o que acabará por acontecer nos próximos
dias, pondo fim a quase sete anos (desde Novembro de 2015) abaixo de zero. A
Euribor a três meses já viu desaparecer, por seu turno, metade do valor
negativo que acumulou, situando-se agora em -0,335%, com o mercado a apontar
para que também atinja valor positivo até Setembro.
Com o novo ciclo
de subida das taxas há um triplo efeito negativo para os particulares. O
primeiro e mais visível é que a prestação sobe devido ao aumento dos juros a
pagar. O segundo é que o impacto da subida é maior porque - como já aconteceu
nos contratos associados à Euribor a 12 meses e está prestes a acontecer nos de
taxa a seis meses -, perde-se o desconto nos spreads (margem comercial do
banco), que no caso dos mais baixos, como os de 0,25% a 0,5%, chegaram a ser
totalmente anulados pelo valor negativo das taxas de juro.
Exemplificando,
ainda há cerca de seis meses, mais concretamente a 20 de Dezembro de 2021, a
Euribor a seis meses, presente em cerca de 600 mil contratos, caía para
-0,554%. Ou seja, anulava spreads até perto de 0,5% ou reduzia a metade os de
1% e, proporcionalmente, os mais altos. Agora, com a Euribor a sair de valor
negativo, um movimento que começou no início do corrente ano e acelerou a
partir de Fevereiro, com o início da guerra na Ucrânia e a subida da inflação,
vai pagar-se o spread por inteiro.
O terceiro efeito
negativo, menos visível, mas o mais importante a prazo, é que as taxas mais
altas reduzem o ritmo de amortização do capital em dívida, interrompendo a
poupança de milhares de euros conseguida nos últimos sete anos. É que a
prestação é composta por juros e amortização de capital. Nos últimos anos, e à
medida que a taxa descia, aumentava a componente da amortização de capital.
Ainda assim, a acelerada amortização de capital dos últimos anos atenua, agora,
o impacto das subidas taxas, especialmente nos créditos contratados há já
alguns anos, uma vez que vão incidir sobre menos capital.
A subida das
prestações será sentida de forma gradual, mas poderá facilmente corresponder a
algumas dezenas de euros por mês, dependendo da subida e do montante em dívida,
que é substancialmente mais elevado nos empréstimos mais recentes, devido à
escala dos preços das casas.
A título de
exemplo, quando a taxa a 12 meses estava em -0,5%, um empréstimo de 150 mil
euros, a 30 anos, com um spread de 1%, pagava apenas o valor correspondente a
0,5%, já que a taxa negativa anulava metade do spread. Uma simulação simples,
sem ter em conta outros custos deste tipo de empréstimos, mostra que a
prestação mensal é de 448,78 euros, correspondendo 62,50 euros a juros e 386,28
euros a capital.
Com a Euribor em
0%, o valor correspondente do spread é assumido integralmente, ou seja 1%, e
neste caso a prestação sobe para 482,46 euros, mais 33,68 euros por mês (404,16
euros no total acumulado em 12 meses). Neste caso, o valor a pagar mensalmente
em juros dispara para 125 euros (mais 62,50 euros que na simulação anterior) e
a “fatia” de amortização cai para 357,46 euros (menos 28,82 euros).
Num cenário de
subida da Euribor para 0,5%, como poderá acontecer brevemente na Euribor a 12
meses, a taxa final passa a ser de 1,5% (Euribor + spread), o que vai
corresponder a uma prestação de 517,68 euros mensais, sendo que 187,50 euros
são juros e 330,18 euros são amortização de capital. Neste caso, a prestação
sobe 68,90 euros face à primeira simulação e é de mais 35,22 euros face à
segunda.
A amortização de
capital, que no primeiro cenário correspondia a 386,28 euros mensais, cai no
terceiro para 330,18 euros, tornando mais lento o pagamento da dívida. Ao fim
de 12 meses, o montante em dívida reduz-se para cerca de 145.354 euros no
primeiro caso e diminui significativamente menos no cenário de taxa a 1,5%,
mais precisamente para 146.010 euros.
Mais subidas em perspectiva
Não é uma boa
notícia para grande parte da população que tem crédito associado a estas taxas
– apenas 6,7% dos contratos existentes em 2020 tinham taxas fixas, o que
significa que não vão sofrer alterações no valor a pagar –, mas a progressão
das taxas vai seguramente continuar nos próximos meses, antecipando futuras
decisões de política monetária do Banco Central Europeu, que já sinalizou um
possível aumento da sua taxa directora, actualmente em 0%, a partir de Julho,
para tentar travar a escalada da inflação.
Há ainda outros
factores que podem influenciar as taxas que são fixadas diariamente no mercado
interbancário, nomeadamente a evolução da guerra na Ucrânia ou eventos
relacionados com a pandemia.
A antecipar essa
tendência, os contratos de futuros da Euribor a três meses apontam para valores
positivos crescentes. O contrato que vence em Setembro apresentava, há poucos
dias, um valor de 0,33%, subindo para 0,73% no que vence em Dezembro. Já o
contrato de Março de 2023 estava a negociar a 1%.
As taxas Euribor
aplicam-se de forma imediata aos novos empréstimos e, nos restantes, os novos
valores vão chegando à medida que são revistos – a cada três, seis ou 12 meses,
conforme a taxa utilizada. É sempre utilizada a média do mês anterior. Ou seja,
os que forem contratados em Junho, utilizam a média mensal das taxas de Maio, cujo
valor ainda é negativo nas taxas a três e seis meses.
No prazo a 12
meses, que é praticamente o que é actualizados nos novos empréstimos, a média
mensal já é positiva desde Abril, quando atingiu 0,013%, valor que subiu para
0,287% em Maio. O valor mais baixo foi atingido a 20 de Dezembro último, nos
-0,518%, recuperando valores de 2016.
A Euribor a três
meses, que está presente em cerca de um terço dos contratos existentes (32,1%),
que atingiu o valor mais baixo, de -0,605%, a 14 de Dezembro de 2021, já estava
em -0,335% na sessão desta quarta-feira. A média mensal de Maio é de -0,386%.
A seis meses, a
média do último mês ficou em -0,144%, e na sessão de ontem em -0,034%, estando
agora em máximos também desde meados de 2016.
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