Autarquias tentam novas soluções para estimular mercado
de rendas acessíveis
Estratégia do Governo e municípios de reconverter
alojamento local em arrendamento acessível está a falhar. Câmaras admitem
apoiar construção nova para entrar neste segmento.
Luísa Pinto
2 de Março de
2021, 6:30
A fraca adesão
dos proprietários de alojamento local (AL) aos programas municipais lançados
para aumentar a oferta de habitação através de arrendamento a preço acessível
levou a Câmara do Porto a indagar sobre a possibilidade de a comparticipação de
50% prevista pelo Governo neste programa poder estender-se a outros contratos
de arrendamento, e não apenas àqueles que resultaram da reconversão do
alojamento local. Trata-se de um sinal do fracasso desta estratégia do Governo,
mas também uma pista para perceber como poderá vir a evoluir este programa.
A portaria que
definiu a atribuição destes apoios, e que comporta também uma autorização de
despesa dada ao Instituto de Habitação e de Reabilitação Urbana de nove milhões
de euros para executar até 2022, entrou em vigor no dia 29 de Dezembro. As
câmaras podem candidatar-se a uma comparticipação de metade da diferença entre
o valor da renda mensal paga pelo município e o valor da renda mensal devida
pelo subarrendatário no primeiro ano de contrato. Mas, “até à data”, conforme
esclareceu fonte do Ministério da Habitação, “ainda não foi entregue nenhuma
candidatura”. Mas, acrescenta, “já foi feito um pedido de esclarecimento por
parte de um município ao IHRU”.
Trata-se do
pedido de esclarecimento endereçado pelo município do Porto, através da
sociedade Porto Vivo, como confirmou o PÚBLICO junto de fonte da autarquia. “É
do nosso interesse que esta comparticipação sob a forma de apoio à renda seja
atribuída relativamente a todos os imóveis abrangidos pelo programa Porto com
Sentido, que não se direcciona apenas a imóveis afectos à exploração de
alojamento local”, explicou a mesma fonte, acrescentando que durante o ano de
2020, e apesar das vantagens concedidas, apenas 20% dos imóveis afectos ao
Programa Porto com Sentido são provenientes da actividade de alojamento local.
O programa de
apoio a reconversão do alojamento local em arrendamento acessível é
complementar aos apoios que os municípios podem obter através do 1.º Direito.
Este programa destina-se aos municípios com programas específicos de conversão
de arrendamento para subarrendamento a custos acessíveis, desde que os pedidos
sejam apresentados até final deste ano.
Para além da
Câmara do Porto, com o programa Porto com Sentido, também a Câmara de Lisboa
tem o programa Renda Segura e a Câmara de Matosinhos tem o Matosinhos: Casa
Acessível. Mas mesmo com a pandemia de covid-19 e a ausência de turismo a
limitar o alojamento local, a verdade é que não houve muitos proprietários a
fazerem a reconversão das suas unidades para o arrendamento dito tradicional,
muito menos para arrendamento acessível.
Matosinhos, que
lançou o seu programa apenas no final de 2020, teve o concurso aberto até 29 de
Janeiro. Mas teve apenas dez contactos de eventuais interessados: oito
proprietários de imóveis, dois de alojamento local e dois de mediadores
imobiliários. Só dois proprietários avançaram com a candidatura, mas um deles
desistiu a meio. A autarquia liderada por Luísa Salgueiro diz que, por
enquanto, não vai solicitar apoios à reconversão do alojamento local, porque
não tem nenhuma candidatura em curso. “Porventura os proprietários de AL estão
esperançados numa retoma breve do sector, logo que a crise pandémica passe”,
afirma fonte do município, que assegura que a autarquia contactou todos os
proprietários de AL registados em Matosinhos.
Recorde-se que,
de acordo com a lei, o arrendamento acessível deve ser feito por um prazo
mínimo de cinco anos e assentar numa renda que fique 20% abaixo da mediana
apurada pelo INE nas rendas de mercado. As contrapartidas dadas aos
proprietários são várias: a isenção de tributação dos rendimentos prediais; a
suspensão da tributação de mais -valias sobre os imóveis que se reconvertam de
alojamento local para arrendamento habitacional e a sua isenção quando tal
ocorra por um período mínimo de cinco anos consecutivos; a aplicação da taxa
reduzida de IVA de 6% aos investimentos de construção ou reabilitação para
habitação a custos acessíveis, ao abrigo do regime de habitação a custos
controlados.
Municípios tentam
outras medidas
Uma vez que a
reconversão dos imóveis em AL está num compasso de espera, tanto Governo como
municípios encetaram antes outra “corrida” com o objectivo de aumentar o parque
habitacional a custos acessíveis. E neste aspecto tanto pode entrar a
reabilitação e readaptação de imóveis já existentes, como é o caso da anunciada
Bolsa Pública de Imóveis, anunciada pelo Governo, como já se assume, por parte
dos municípios, a possibilidade de arrendar casas para subarrendar em
empreendimentos construídos de raiz para esse fim.
Nos últimos dias
de Dezembro, o executivo de Matosinhos aprovou uma alteração ao regulamento do
seu programa de forma a acrescentar às habitações já existentes (como as casas
devolutas ou as que estavam em AL) também as “habitações a edificar para os
fins previstos no regulamento”. A autarquia liderada por Luísa Salgueiro
justifica a alteração do regulamento “com o interesse manifestado por alguns
promotores imobiliários, nomeadamente através de construção de novos fogos, com
o intuito de afectação a este fim”.
De acordo com as
informações avançadas ao PÚBLICO pelo município, foram quatro os promotores
imobiliários que contactaram a Câmara de Matosinhos a manifestarem a intenção
de construir imóveis para os colocar neste programa. Nesta fase, há já dois
promotores imobiliários com intenções concretas de construção até 2023 de mais
de 150 habitações e em breve vão ser assinados os contratos-promessa com o
município.
Um dos promotores
interessados, apurou o PÚBLICO, é a Nexity, que tem um projecto para o
loteamento dos terrenos da antiga Facar, em Leça da Palmeira. A Câmara de
Matosinhos prepara-se para viabilizar a construção de 100 habitações. De acordo
com o regulamento, o contrato terá um prazo de arrendamento superior aos cinco
anos definidos na lei, e necessariamente inferior a 30 anos, para cumprir o
articulado do Código Civil. E no contrato-promessa deverá constar que as rendas
que se aplicam na data da assinatura, correspondente à localização e às
tipologias, podem sofrer alterações por aplicação do coeficiente de
actualização de rendas publicado anualmente para o efeito. Assim, no momento da
contratualização dos contratos de arrendamento poderão ser diferentes os
valores da renda, assume fonte da autarquia.
No caso da Câmara
do Porto, o executivo liderado por Rui Moreira pretende arrendar até 500
imóveis ao abrigo do programa Porto com Sentido e está para isso a preparar um
novo concurso, que terá como novidade, disse ao PÚBLICO fonte do município, “a
possibilidade de proceder a um adiantamento de rendas”, para permitir ao
proprietário a realização de pequenas intervenções de renovação e beneficiação
dos imóveis. Uma tentativa que também já foi feita por Fernando Medina, na
Câmara de Lisboa, prevendo a possibilidade de pagar até três anos de renda
adiantada.
Rui Moreira está
também a preparar outro concurso para celebração de contratos-promessa de
arrendamento habitacional, de imóveis localizados em áreas de reabilitação
urbana, os quais serão, após a conclusão das respectivas obras de reabilitação
ou edificação, convertidos em contratos de arrendamento definitivos.
A Câmara do Porto
está disposta a realizar até 200 contratos-promessa, desde que seja
apresentado, no mínimo, como comprovativo, um projecto de arquitectura
aprovado. “Esta modalidade é um incentivo para os investidores e promotores potenciarem
a oferta de arrendamento acessível na cidade. A par deste impulso, está a ser
estudado um regime de redução de taxas urbanísticas e de licenciamento”,
explica fonte do executivo. No caso dos contratos-promessa de arrendamento,
permite-se a celebração, findas as obras de edificação ou reabilitação, de
contratos de arrendamento até um período de dez anos, o que “conferirá
estabilidade à rentabilidade futura dos imóveis”.
TURISMO
Portugueses superam estrangeiros em dormidas pela
primeira vez desde 1978
No ano passado
houve uma queda superior a 60% em hóspedes e dormidas, tendo este último
indicador regressado a valores que não eram vistos desde 1993. Turistas
nacionais foram responsáveis pela maioria das dormidas, algo que não se
verificava desde o final dos anos 70.
Luís Villalobos
1 de Fevereiro de
2021, 22:30
Os alojamentos
turísticos registaram 10,5 milhões de hóspedes e 26 milhões de dormidas no ano
passado, o que representa quedas de 61,2% e de 63% face a 2019,
respectivamente, causadas pelo efeito da pandemia de covid-19.
De acordo com a
estimativa rápida publicada esta segunda-feira pelo INE, é preciso recuar a
1993 para se encontrar um número de dormidas mais reduzido (23,6 milhões).
Olhando para o número de hóspedes, o recuo é até 2003, com 10,4 milhões, de
acordo com a série histórica do INE.
Os números do ano
passado, que começaram a cair em Março (depois de um ciclo de vários anos de
crescimento), só não foram piores porque o mercado interno não caiu tanto como
o mercado externo. De acordo com os dados do INE, os portugueses foram
responsáveis por 13,6 milhões de dormidas (-35,3%) e os mercados externos por
12,3 milhões de dormidas (-74,9%). É primeira vez, desde 1978, que os
portugueses superam os estrangeiros neste indicador.
Nesse ano,
segundo o INE, os estrangeiros representaram 48% do total de dormidas. Desde
então, passaram a ser maioritários, com um peso da ordem dos 70% nos últimos
anos, período em que o sector foi batendo novos recordes. Já em 2020, este
indicador voltou a cair, com os não residentes a pesarem 47% no número global
de dormidas.
Alentejo resiste
melhor
No caso dos
principais mercados externos, o Reino Unido foi o que teve a pior performance,
com menos 78,5% dormidas face a 2019, cabendo a Espanha a evolução menos
negativa, mas que ainda assim foi de -65,9%. Outros mercados com grande
expressão, a França e a Alemanha, caíram 70,6% e 69,5%, respectivamente. Já o
Brasil e os EUA, que vinham a ganhar peso, tiveram uma queda de 76% e de 87,7%.
O Alentejo foi a
região que melhor resistiu ao choque, com menos 37,3% de dormidas (para 1,84
milhões), cabendo as maiores quedas à Área Metropolitana de Lisboa, com -71,5%
(para 5,3 milhões), e aos Açores, com -71,1% (para 659 mil). A Madeira teve uma
descida de 67,2% (para 2,4 milhões), seguindo-se o Algarve com -62,1% (7,9
milhões), o Norte com -59,1% (para 4,4 milhões) e o Centro com -52,6% (para 3,4
milhões).
Desde que estes
dados são contabilizados pelo INE houve duas quebras de série, com alterações
no universo analisado. A última foi em 2013, quando se incluíram as unidades de
alojamento local (AL) com dez ou mais camas (os outros AL ainda estão fora da
análise) e de turismo rural.
Os números
relativos a Dezembro do ano passado mostram, no entanto, uma ligeira melhoria
face a Novembro, com 462,5 mil hóspedes e 972,7 mil dormidas, o que, nota o
INE, corresponde a variações de -70,7% e -72,3%, respectivamente (-76,8% e
-76,9% em Novembro, pela mesma ordem).
Nesse mês, 50%
dos estabelecimentos de alojamento turístico encerraram ou não tiveram
hóspedes. Aliado a medidas do Governo como o layoff simplificado, esta tem sido
uma das formas de as empresas reagiram à queda da procura. Em 2019, e perante
um sector em crescimento, estavam contabilizados 6833 estabelecimentos
turísticos, mais 20% do que no ano anterior e o dobro do que se verificava em
2013.
Novos receios
Questionada sobre
o recente anúncio de novas restrições, e a perspectiva de que o novo
confinamento possa ser mais longo do que inicialmente estimado, Cristina Siza
Vieira, vice-presidente executiva da Associação de Hotéis de Portugal (AHP),
fala de uma “preocupação crescente”.
Para já, diz,
“estas novas restrições impactam pouco, até porque mais de 80% dos hotéis estão
encerrados” mas, e depois de perder o fim-de-semana de Carnaval e o Dia dos
Namorados, “com a situação descontrolada da pandemia, o encerramento das
fronteiras e as férias escolares mais reduzidas”, o sector também já deixou de
contar com a Páscoa.
Assim, afirma
esta responsável, “os dois habituais ‘balões de oxigénio’ da hotelaria do
primeiro quadrimestre estão perdidos”. “Nestas circunstâncias”, refere Cristina
Siza Vieira, “com a hotelaria encerrada e a pouca que está aberta na prática a
desempenhar um verdadeiro serviço público”, estas empresas “devem ter acesso ao
layoff simplificado e à isenção do pagamento da taxa social única e de encargos
fixos com os estabelecimentos”. “É fundamental reduzir os custos das empresas e
manter os postos de trabalho”, sublinha.
Eduardo Miranda,
presidente da Associação do Alojamento Local em Portugal (ALEP), refere que a
evolução da pandemia “está a ir ao encontro dos piores cenários que tinham sido
imaginados no ano passado”.
Este domingo, a
TAP anunciou que, devido às novas restrições, a redução da oferta em Fevereiro
vai ser da ordem dos 93% face a idêntico período de 2020, acima dos 73% que se
previa até agora.
“A prioridade é,
sem dúvida, resolver o problema de saúde, mas não há dúvida que vai levar a
economia, em especial o turismo, a uma crise sem precedentes que deve ser
acompanhada de um reforço das medidas de apoio”, diz o dirigente da ALEP.
Apesar de
considerar que as novas linhas de apoio trazem “um alívio importante”, realça
que “há muitos segmentos fragilizados que ficam de fora ou a resposta é muito
limitada”, como os empresários em nome individual e alguns grupos de micro e
pequenas empresas. Isso é algo, diz, que é preciso ser corrigido “com
urgência”.
Este ano pode ser
“tão difícil como foi 2020”
“No final do ano
passado estimávamos que a operação da hotelaria poderia iniciar-se no final do
primeiro trimestre e neste momento sabemos que isso não irá acontecer. Agora
estamos a navegar à vista”, adianta Cristina Siza Vieira. E se o primeiro
semestre vai ser diferente do esperado pela AHP, “ainda é cedo para
perspectivar o que irá acontecer” na segunda metade do ano, apesar de as
pessoas “terem muita vontade de voltar a viajar”.
“Sabemos que essa
decisão está dependente da aceleração do processo de vacinação, quer nacional
quer internacional”, destaca, considerando que este ano “as viagens serão
sobretudo locais e regionais, pelo que estamos muito longe de poder falar na
recuperação do turismo internacional”.
Do lado da ALEP,
Eduardo Miranda constata que a projecção “de um início de recuperação
significativa a partir da Páscoa já está posta de lado”. Olhando um pouco mais
para a frente, destaca também a importância da vacinação, perspectivando que a
retoma “antes imaginada para o Verão deve ser muito mais lenta do que se
esperava, pois depende da evolução da vacinação nos países de origem e em
Portugal” e “já há sinais de que o processo vai atrasar”.
“Só com uma
vacinação mais significativa da população nos principais países europeus, o
mercado das viagens vai começar a estabilizar e permitir a retoma, e isto só
está previsto mais para o fim do ano”, acrescenta. Para Eduardo Miranda, este
ano pode ser “tão difícil para o turismo como foi 2020”.
Receitas do
turismo afundam
Os dados do INE
sobre os proveitos totais do sector do alojamento turístico só serão conhecidos
no próximo dia 15 deste mês. Mas, olhando para o acumulado até Novembro, estes
foram de 1404 milhões de euros, menos 65,7% face a idêntico período de 2019.
Já ao nível das
exportações de serviços de viagens e turismo (ou seja, o dinheiro que entrou em
Portugal devido aos turistas estrangeiros), contabilizadas pelo Banco de
Portugal, verifica-se uma queda de 55,8% para 7679 milhões de euros nos
primeiros 11 meses do ano.
O saldo entre
exportações e importações continua a ser positivo, mas “encolheu” 61% para 4847
milhões de euros (com efeitos negativos ao nível do saldo do total da balança
comercial).
Em 2019, o
turismo representou a entrada de 18.431 milhões de euros, mais 8% do que em
2018, atingindo assim mais um novo recorde e ajudando a manter a balança
comercial positiva.
Olhando apenas
para os alojamentos turísticos contabilizados pelo INE, em 2019 os mercados
externos contribuíram com 49 milhões de dormidas (uma subida de 3,3%, superior
à de 2018) e os proveitos totais aumentaram 7,3% para 4276,6 milhões.
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