Depopulated neighborhoods, rising prices: the impact of Local Accommodation on the housing crisis in Lisbon / Bairros despovoados, subida de preços: o impacto do Alojamento Local na crise da habitação em Lisboa

 

City

Depopulated neighborhoods, rising prices: the impact of Local Accommodation on the housing crisis in Lisbon

 

There is a relationship between the increase in local accommodation, the loss of population residing in Lisbon's historic districts and the rise in housing prices. A group of citizens came together to cancel the AL titles registered in residential properties.

 

by Ana da Cunha and Frederico Raposo

28.09.2024

https://amensagem.pt/2024/09/28/alojamento-local-habitacao-manifestacao/

 

This article is part of the research Housing Cities, which brings together the newsrooms of Slow News in Italy and Mensagem de Lisboa in a project dedicated to Solutions Journalism related to housing with the support of Journalismfund Europe.

 

Lisbon has always been a place of arrivals and departures. Cosmopolitan city for centuries. Today, this cosmopolitanism is marked in the buildings, too, especially in the city center, on the signs that announce: "AL" (Local Accommodation). It is a kind of watermark of a movement that is just over ten years old. Ten years that tell a profound transformation in Lisbon.

 

A story that begins much longer ago. There are those who still remember an abandoned Baixa, without the life we know today. This was the case until the new rental law, in 2012, as a result of European rules and the intervention of the troika in Portugal, interrupted the rent freeze – especially in the centre.

 

Known as the "Cristas law" – because of the minister in the Passos Coelho government who coined it, Assunção Cristas, from the CDS-PP – this law would change the city's panorama. And it was this law that also allowed the emergence of the new dynamics of Local Accommodation – since it was concomitant with growth and the strong commitment to tourism, namely during António Costa's mandate.

 

"Owners have bet on short-term rentals. A few years ago, when rents were still very low, AL already yielded around 2 thousand euros per month", says Luís Mendes, a researcher at the Centre for Geographical Studies (CEG).

 

"In other words, any owner would make this rational choice, and this generated evictions, and altered the social and demographic fabric of these neighborhoods."

 

Result: between 2014 and 2018, Local Lodging (AL) grew approximately 100% per year in Lisbon, with special incidence in the parishes of Misericórdia and Santa Maria Maior.

 

To this was added another fact, for a perfect storm: from 2008 onwards Portugal began to be part of the global real estate market. To combat the huge crisis, measures have been taken to attract real estate investors through specific programs and tax benefits – such as Golden Visas.

 

"Many houses have been bought by investment funds and people have been evicted," says Agustín Cocola-Gant, a researcher at the Institute of Geography and Spatial Planning (IGOT).

 

The emergency of AL, the evictions... ... and indirect evictions

The increase in AL led to a change hitherto unknown: buildings and apartments with a housing license were suddenly transformed into tourist businesses, being granted a Local Accommodation license.

 

Thus, the social function of housing was lost. Where before the city had houses and people lived, tourist accommodations were now born. However, for those who stayed, life also changed. And, for many, the transformation of their neighbourhood may have led to what Luís Mendes calls "indirect eviction".

 

"Everything that has to do with social media, habitat, the right to housing (the right to be served by commerce, services, transport, culture, green spaces), has been strongly affected."

 

Neighbourhood networks have been lost and local commerce has often been replaced by more sophisticated, tourist-oriented commerce. "There are direct impacts on the cultural offer, on the experience of public space", summarizes Luís Mendes.

 

About "the people who stay, we have to take into account that most of them are elderly people, very vulnerable, and with few resources", begins by explaining Agustín Cocola-Gant. "What is happening is not only a loss of quality of life, but also of mental health."

 

There is no longer a "mixed use" in the city center. "The infrastructures have disappeared. Here, the problem is: Whose city is it? Who takes care of the city?".

 

AL and the loss of population

All data indicate that the growth of AL has led to the expulsion of residents from their neighborhoods. This is what the 2021 Census indicates. In the parishes of the Historic Centre – Misericórdia, Santa Maria Maior, São Vicente and Santo António – where there had been a proliferation of AL – the city lost more than eight thousand residents in a period of ten years.

 

In Santa Maria Maior, the loss of population was accompanied by a sharp decrease in the number of classic family dwellings. Over a decade, this type of accommodation went from 10776 to 7698, a decrease of more than 28%. In Misericórdia, the number of family dwellings had a negative variation of approximately 18%, from 10555 in 2011 to 8660 in 2021.

 

"With the release of the 2021 Census, all the perception that we had empirical, merely sensorial, that there was a relationship between AL and the loss of inhabitants became clearly obvious", summarizes Luís Mendes. "The parishes most affected by AL are the ones that lose the most population, and this is a trend of demographic bleeding, of depopulation."

 

AL and rising prices

But did the depopulation and occupation of the territory by tourist accommodation contribute to the rise in housing prices in Lisbon?

 

"It is easy to see that there is in fact a direct relationship, because AL is the tourist use of a housing unit that is licensed to be inhabited, inhabited", says Luís Mendes. "It will strangle supply, it is inevitable that it will indirectly lead to higher prices."

 

Not being the only factor, with transactional investment funds, Golden visas, non-habitual residents and the speculative rental market also being part of the equation, there is evidence that the increase in AL is related to the rise in house prices.

 

In 2018, the Lisbon Municipal Assembly approved the creation of containment zones for AL. Bairro Alto/Madragoa, Castelo/Alfama/Mouraria, Colina de Santana, Baixa, Avenida da Liberdade/Avenida da República/Avenida Almirante Reis, absolute containment zones were constituted – where, because there is a ratio between local accommodation establishments and the number of dwellings equal to or greater than 20%,  licenses could not be granted for AL.

 

"When these containment zones are implemented, studies emerge that show that, in these zones, the price of housing has fallen by 9%," says Agustín Cocola-Gant.

 

During the pandemic, the same thing happened: when hundreds of LAs were removed from short-term rental platforms and were placed on the medium and long-term rental market, there was a decline in the value of rents of 16.8% at the end of 2020, compared to 2019 values, making rents return to 2017 values,  according to figures revealed by the Confidencial Imobiliário portal.

 

The Referendum for Housing Movement

Was the implementation of containment zones a measure that was too late? "The big problem with the containment zone is that it arrives very late, there is no mechanism that tells what to do for these neighborhoods to lower this ratio. It is an absurdity of public policy," denounces Agustín Cocola-Gant.

 

Luís Mendes is of the same opinion: "It was an important measure, but late, because in 2017 there were already immense social movements and a broad agenda of public opinion that warned of the need to control AL."

 

It was in this context that the Referendum for Housing Movement (MRH) emerged, a movement in Lisbon that intends to implement a local referendum for the right to inhabit the city. Based on the decision of the Supreme Court of Justice in 2022, according to which houses intended for housing were intended to be inhabited and not for the exploitation of local accommodation, the movement intends to take two questions to a referendum:

 

Do you agree to amend the Municipal Regulation of Local Accommodation in the sense that the Lisbon City Council, within 180 days, orders the cancellation of local accommodation registered in residential properties? 

 

Do you agree to change the Municipal Regulation of Local Accommodation so that local accommodation is no longer allowed in residential properties?

 

With the local referendum – which, if held, will be the first ever in Lisbon – the movement wants to cancel the AL units currently existing in residential buildings, returning them to their social function of housing.

 

Agustín sums up the impact that the referendum could have: "Let's imagine that 3,000, 4,000, 8,000 AL go to the rental market in a short period, the price of the rental and purchase market goes down. This is a very important message for investors who want to deposit capital in Lisbon."

 

Ana da Cunha

He was born in Porto, 28 years ago, but since 2019 he has made Alfa Pendular his home. In Lisbon, he discovered the love of stories, listening to them and telling them on Avenida de Berna, at the New University of Lisbon.

 

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Frederico Raposo

He was born in Lisbon, 32 years ago, but has always made his life at the city's doorstep. He rarely went there. It was when he started college that he began to live Lisbon. It is a city yet to be realized. Kind of like the others. Sustainable, progressive, with space and opportunity for all people – these are ideas that shape your step on the streets. The way he moves around – almost always by bicycle –, the use he gives to spaces, the journalism he produces.

 

✉ frederico.raposo@amensagem.pt

Cidade

Bairros despovoados, subida de preços: o impacto do Alojamento Local na crise da habitação em Lisboa

 

Há uma relação entre o aumento de alojamentos locais, a perda de população residente nos bairros históricos de Lisboa e a subida dos preços da habitação. Um grupo de cidadãos uniu-se para cancelar os títulos de AL registados em imóveis para a habitação.

 

by Ana da Cunha and Frederico Raposo

28.09.2024

https://amensagem.pt/2024/09/28/alojamento-local-habitacao-manifestacao/

 

Este artigo faz parte da investigação Cidades para viver (Housing Cities), que junta as redações do Slow News, em Itália e a Mensagem de Lisboa, num projeto dedicado ao Jornalismo de Soluções relacionado com a habitação com o apoio de Journalismfund Europe.

 

Lisboa sempre foi um lugar de chegadas e partidas. Cidade cosmopolita há séculos. Hoje, este cosmopolitismo está marcado nos prédios, também, sobretudo no centro da cidade, nas placas que anunciam: “AL” (Alojamento Local). É uma espécie de marca de água de um movimento que tem pouco mais de dez anos. Dez anos que contam uma profunda transformação em Lisboa.

 

Uma história que começa há bem mais tempo. Há quem ainda se lembre de uma Baixa abandonada, sem a vida que hoje lhe conhecemos. Foi assim até que a nova lei do arrendamento, em 2012, fruto de regras europeias e da intervenção da troika em Portugal, ter interrompido o congelamento das rendas – sobretudo no centro.

 

Conhecida como “lei Cristas” – por causa da ministra do governo de Passos Coelho que a cunhou, Assunção Cristas, do CDS-PP – esta lei mudaria o panorama da cidade. E foi esta lei que permitiu também a emergência da nova dinâmica do Alojamento Local – uma vez que foi concomitante com o crescimento e a forte aposta no turismo, nomeadamente durante o mandato de António Costa.

 

“Os proprietários apostaram no arrendamento de curta-duração. Há uns anos, quando as rendas ainda eram muito baixas, o AL já rendia cerca de 2 mil euros por mês”, diz Luís Mendes, investigador do Centro de Estudos Geográficos (CEG).

 

“Ou seja, qualquer proprietário faria essa escolha racional, e isso gerou despejos, e alterou o tecido social e demográfico desses bairros.”

 

Resultado: entre 2014 e 2018, o Alojamento Local (AL) cresceu aproximadamente 100% ao ano em Lisboa, com especial incidência nas freguesias da Misericórdia e em Santa Maria Maior.

 

A isto acrescentou-se mais um dado, para uma tempestade perfeita: a partir de 2008 Portugal começou a fazer parte do mercado imobiliário global. Para combater a enorme crise, tomaram-se medidas para atrair investidores imobiliários através de programas específicos e benefícios fiscais – como os vistos Gold.

 

“Muitas casas foram compradas por fundos de investimento e as pessoas despejadas”, diz Agustín Cocola-Gant, investigador do Instituto de Geografia e do Ordenamento do Território (IGOT).

 

A emergência do AL, os despejos… … e os desalojamentos indiretos

O aumento dos AL conduziu a uma alteração até então desconhecida: prédios e apartamentos com licença de habitação eram, de repente, transformados em negócios turísticos, sendo-lhes atribuída licença de Alojamento Local.

 

Perdia-se, assim a função social da habitação. Onde antes a cidade tinha casas e viviam pessoas, nasciam agora alojamentos turísticos. No entanto, para os que ficaram, a vida também mudou. E, para muitos, a transformação do seu bairro poderá ter levado ao que Luís Mendes chama “desalojamento indireto”.

 

“Tudo o que tem que ver com a rede social, o habitat, o direito à habitação (o direito a sermos servidos por comércio, serviços, transportes, cultura, espaços verdes), foi fortemente afetado.”

 

Perderam-se redes de vizinhança e o comércio de proximidade muitas vezes foi substituído por um comércio mais sofisticado, orientado para os turistas. “Há impactos diretos na oferta cultural, na vivência do espaço público”, resume Luís Mendes.

 

Sobre “as pessoas que ficam, temos de ter em conta que na sua maioria são pessoas idosas, muito vulneráveis, e com poucos recursos”, começa por explicar Agustín Cocola-Gant. “O que se está a verificar não é só perda de qualidade de vida, mas também de saúde mental.”

 

Deixou de haver um “uso misto” no centro da cidade. “As infraestruturas desapareceram. Aqui, o problema é: De quem é a cidade? Quem cuida a cidade?”.

 

O AL e a perda de população

Todos os dados indicam que o crescimento do AL levou à expulsão de residentes dos seus bairros. É o que indicam os Censos de 2021. Nas freguesias do Centro Histórico – Misericórdia, Santa Maria Maior, São Vicente e Santo António -, onde se verificara a proliferação dos AL – a cidade perdeu mais de oito mil residentes num período de dez anos.

 

Em Santa Maria Maior, a perda da população foi acompanhada pela diminuição acentuada do número de alojamentos familiares clássicos. Ao longo de uma década, este tipo de alojamentos passou de 10776 para 7698, uma descida superior a 28%. Na Misericórdia, o número de alojamentos familiares teve uma variação negativa de, aproximadamente, 18%, passando dos 10555, em 2011, para os 8660, em 2021.

 

“Com a saída dos Censos 2021, toda a perceção que nós tínhamos empírica, meramente sensorial, de que havia uma relação entre AL e a perda de habitantes tornou-se claramente óbvia”, resume Luís Mendes. “As freguesias mais afetadas pelo AL são as que perdem mais população, e esta é uma tendência de sangria demográfica, de despovoamento.”

 

O AL e a subida dos preços

Mas será que o despovoamento e a ocupação do território por alojamentos turísticos contribuiu para a subida dos preços na habitação em Lisboa?

 

“É fácil perceber que há de facto uma relação direta, porque o AL é o uso turístico de um fogo habitacional que está licenciado para ser morado, habitado”, diz Luís Mendes. “Vai estrangular a oferta, é inevitável que vá indiretamente levar à subida dos preços.”

 

Não sendo o único fator, com os fundos transacionais de investimento, os Golden visas, os residentes não habituais e o mercado de arrendamento especulativo a fazerem também parte da equação, há provas de que o aumento de AL se relaciona com a subida dos preços da habitação.

 

No ano de 2018, a Assembleia Municipal de Lisboa aprovou a criação de zonas de contenção ao AL. Bairro Alto/Madragoa, Castelo/Alfama/Mouraria, Colina de Santana, Baixa, Avenida da Liberdade/Avenida da República/Avenida Almirante Reis foram constituídas zonas de contenção absoluta – onde, por haver um rácio entre estabelecimentos de alojamento local e número de fogos de habitação igual ou superior a 20%, não poderiam ser atribuídas licenças para AL.

 

“Quando são implementadas essas zonas de contenção, surgem estudos que mostram que, nessas zonas, o preço da habitação desceu 9%”, diz Agustín Cocola-Gant.

 

Durante a pandemia verificou-se o mesmo: quando centenas de AL foram retirados de plataformas de arrendamento de curta duração e foram colocados no mercado de arrendamento de média e longa duração, houve um recuo no valor das rendas de 16,8% no final de 2020, face a valores de 2019, fazendo as rendas regressar a valores de 2017, segundo números revelados pelo portal Confidencial Imobiliário.

 

O Movimento Referendo pela Habitação

A implementação de zonas de contenção foi uma medida que pecou por tardia? “O grande problema da zona de contenção é que chega muito tarde, não há nenhum mecanismo que diga o que fazer para que estes bairros desçam este rácio. É um absurdo da política pública”, denuncia Agustín Cocola-Gant.

 

Luís Mendes é da mesma opinião: “Foi uma medida importante, mas tardia, porque em 2017 já havia imensos movimentos sociais e uma ampla agenda de opinião pública que alertava para a necessidade de se controlar o AL.”

 

Foi neste contexto que surgiu o Movimento Referendo pela Habitação (MRH), um movimento de Lisboa que pretende implementar um referendo local pelo direito a habitar a cidade. Partindo da deliberação do Supremo Tribunal de Justiça em 2022, segundo a qual as casas destinadas à habitação serviam para ser habitadas e não para a exploração de alojamento local, o movimento pretende levar duas perguntas a referendo:

 

Concorda em alterar o Regulamento Municipal do Alojamento Local no sentido de a Câmara Municipal de Lisboa, no prazo de 180 dias, ordenar o cancelamento dos alojamentos locais registados em imóveis destinados a habitação? 

 

Concorda em alterar o Regulamento Municipal do Alojamento Local para que deixem de ser permitidos alojamentos locais em imóveis destinados a habitação?

 

Com o referendo local – que, a realizar-se, será o primeiro de sempre em Lisboa – o movimento pretende o cancelamento das unidades de AL atualmente existentes em prédios habitacionais, devolvendo-os à sua função social de habitação.

 

Agustín resume o impacto que o referendo poderá ter: “Imaginemos que 3 mil, 4 mil, 8 mil AL passam para o mercado de arrendamento num período curto, o preço do mercado de arrendamento e de compra desce. Esta é uma mensagem muito importante para os investidores que querem depositar capital em Lisboa.”

 

Ana da Cunha

Nasceu no Porto, há 28 anos, mas desde 2019 que faz do Alfa Pendular a sua casa. Em Lisboa, descobriu o amor às histórias, ouvindo-as e contando-as na Avenida de Berna, na Universidade Nova de Lisboa.

 

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Frederico Raposo

Nasceu em Lisboa, há 32 anos, mas sempre fez a sua vida à porta da cidade. Raramente lá entrava. Foi quando iniciou a faculdade que começou a viver Lisboa. É uma cidade ainda por concretizar. Mais ou menos como as outras. Sustentável, progressista, com espaço e oportunidade para todas as pessoas – são ideias que moldam o seu passo pelas ruas. A forma como se desloca – quase sempre de bicicleta –, o uso que dá aos espaços, o jornalismo que produz.

 

✉ frederico.raposo@amensagem.pt