City
Change in
Local Accommodation legislation in Lisbon takes away residents' power
Containment
measures ceased to be in force on November 1. The Lisbon City Council has
extended the ban on new licenses for Local Accommodation for six months, but it
will be even more difficult for condominiums to stop the creation of AL in
buildings.
by Frederico
Raposo
04.11.2024
https://amensagem.pt/2024/11/04/alojamento-local-lisboa-legislacao-habitacao/
In force
since 2019, the measures to contain Local Accommodation (AL) in Lisbon would
cease to be valid on November 1st, fearing a new wave of registrations of AL
units, in the midst of the housing crisis and at a time when more than 19
thousand units are registered throughout the city, about 7.5% of the total
housing in the municipality. The approval of a proposal at this Wednesday's
City Council meeting prevented this from happening.
Proposal No.
684/2024 was signed by the PS councilors and approved, with the aim of
suspending with immediate effect the registration of new AL units for at least
the next six months and until the revision of the Municipal Regulation of Local
Lodging can come into force – a process that is still ongoing.
The
unanimous approval of this proposal determines the maintenance of the
suspension of the registration of new AL units in the parishes of the city in
which the ratio between the number of Local Accommodation establishments and
the number of dwellings is equal to or greater than 2.5% and while this ratio
is greater than 5% at the municipal level,
thus avoiding a new increase in the already overloaded municipal
territory.
Currently,
20 of the 24 parishes in the city have a ratio above 2.5% - in these parishes
the registration of new AL units will remain suspended.
Luís Mendes,
geographer and researcher at the Centre for Geographical Studies (CEG) of the
University of Lisbon, says that "perhaps the cases of votes on matters of
this nature in which there has been unanimity can be counted on the fingers of
one hand. So this is an important achievement." Despite the continuity of
the measure, which the expert considers "necessary", the legislative
revision that came into force on November 1 creates "obstacles" to
the autonomy of condominium owners who oppose the existence of local
accommodation in their buildings.
Today, there
are parishes in Lisbon where the number of Local Accommodation licenses is more
than half of the number of housing units. In the parish of Santa Maria Maior,
in the historic center of the city, the ratio between Local Accommodation and
Classic Family Accommodation exceeded 71% in 2022.
What impact
does AL have on the housing crisis?
Lisbon has
approximately twice as many short-term rental units as Barcelona, despite the
Catalan city having three times the population of Lisbon. Barcelona announced
this year the non-renewal of its more than 10 thousand AL licenses in
residential buildings until 2028, forcing the return of these to their housing
function and facing what is considered by the city as "Barcelona's biggest
problem".
The growth
of the AL sector in Lisbon was explosive. Hundreds of houses, in buildings
scattered around the city and with a habitation license, were then transformed
into tourist establishments. Between 2014 and 2018, Local Lodging grew
approximately 100% per year in Lisbon, with special incidence in the parishes
of Misericórdia and Santa Maria Maior. It was only in 2019 that the first
containment measures were implemented in the city, limiting the registration of
new Local Accommodation units in the parishes where the sector exerted greater
housing pressure.
"Many
houses have been bought by investment funds and people have been evicted,"
says Agustín Cocola-Gant, a researcher at the Institute of Geography and
Spatial Planning (IGOT).
And it is
the data itself that offers support for the impact of AL on the current housing
crisis. In the parishes of the historic center where the AL sector grew the
most, there was a sharp drop not only in the population but also in the numbers
of family and collective dwellings - all this in a decade and from the data
collected within the scope of the last population census of 2021.
In the
parishes of the Historic Centre – Misericórdia, Santa Maria Maior, São Vicente
and Santo António – where there had been a proliferation of AL – the city lost
more than eight thousand residents in a period of ten years.
In Santa
Maria Maior, the loss of population was accompanied by a sharp decrease in the
number of classic family dwellings. Over a decade, this type of accommodation
went from 10776 to 7698, a decrease of more than 28%. In Misericórdia, the
number of family dwellings had a negative variation of approximately 18%, from
10555 in 2011 to 8660 in 2021.
The changes
to the legal regime that governs AL activity came into force on November 1 and,
among these, are the repeal of measures adopted by the Mais Habitação
legislative package and which make it more complex for condominium owners to
oppose the operation of commercial AL activity in their own buildings.
If until now
the condominium assemblies had to approve the operation of an AL unit in their
respective buildings, now it is no longer necessary.
"The
scale goes from preventive to reactive", says Luís Mendes.
The
researcher explains that before the changes to the legal regime of AL,
"the installation of a new Local Accommodation unit would have to go
through prior approval by the condominium", but "at this moment it is
no longer like that". "The condominium is emptied of the power of
regulation, there is no longer prior approval" and the installation of AL
in a building becomes "much freer for a certain entrepreneur".
"Only in the event of a repeated and systematic conflict can the majority
[of the condominium owners] oppose it".
The changes
to the legislation also change the way residents can oppose the existence of AL
in their building. A "reasoned deliberation approved by more than
half" of the condominium owners is now required, with "based on the
repeated and proven practice of acts that disturb the normal use of the
building, as well as acts that cause discomfort and affect the rest of the
condominium owners", reads the Decree-Law. After this step has been taken,
the final decision will pass to the respective mayor, who is responsible for
the final decision-making.
The need to
justify the opposition of the condominium owners "is not clear" and
"hinders" the decision-making power of the residents.
"This
involves the frequency of calls to the PSP. What are the indicators that make
this possible? The concrete data. How do you prove that that damage was caused
by a tourist?"
Before the
changes, Luís Mendes explains that the process was "easier, first of all
because the condominium's opposition did not have to be substantiated
downstream".
It is now
"more difficult" for condominiums to deliberate and substantiate, not
least because, after this phase, the process still goes up to the mayor.
The
legislative change "is very clear", points out Luís Mendes: the
decision "is centered on the figure of the mayor. It's not in an office or
in a room, it's really in the mayor".
"I
think it is a bureaucratizing measure and will burden the president of the
Chamber with decisions that are relatively technical and should not have to
rise to the presidency."
The changes
now in force also include the possibility for municipalities to define
"containment areas" such as those that already exist in Lisbon,
paving the way for more urban centers to place "limits on the number of
new registrations of local accommodation allowed for each of these areas,
depending on factors such as housing and environmental pressure verified in
them", It reads in the amendments
now in force.
Despite
criticizing some aspects of the revision of the AL legal regime, Luís Mendes
also points to some positive aspects, such as the creation of the figure
"local accommodation ombudsman", seeking to "mediate conflicts
between the different agendas - that of residents and that of AL owners"
and also the amendment that provides that municipalities can determine the
cancellation of the registration of AL units in containment areas. In the
legislative revision, the terms for this cancellation are defined: "when
it is found that in the local accommodation modality where the establishment
was installed, urban lease contracts for permanent housing were entered into in
the two years prior to the submission of the request for prior communication
with a deadline, in violation of the applicable municipal regulation".
Currently,
there is still no licensing process for the Local Accommodation activity. There
is only the need to register with the National Tourism Registry (RNAL),
explains the researcher.
In 2022, and
after the publication of a ruling by the Supreme Court of Justice that
determined "it is not allowed to carry out Local Accommodation" in
buildings with a housing license, a group of citizens decided to come together
to promote the holding of a local referendum, with the aim of asking Lisboners
if they agree with the cancellation of Local Accommodation (AL) licenses in
properties intended for housing.
Over the
last two years, people from all areas, including several housing experts, have
joined the collective responsible for promoting the referendum – the Referendum
for Housing Movement – and have already collected more than nine thousand
signatures in person – among which are more than five thousand signatures of
people registered in Lisbon, the minimum necessary for the submission of the
referendum proposal to the Municipal Assembly.
The citizen
initiative may now be bringing Lisbon closer to cities like Barcelona and
Budapest, which are taking action against Local Accommodation. In the Hungarian
capital, a referendum was held in September in a neighborhood of the city, with
a clear result: 54% of the participants voted in favor of banning Local
Accommodation.
The
referendum process now needs to be approved by the Lisbon Municipal Assembly
and its two issues endorsed by the Constitutional Court, and it is expected
that it can finally take place by the spring of 2025.
Luís Mendes
considers that the potential channeling of AL units currently installed in
housing units may result in a "strong lowering, on a city scale, of rental
values", as happened during the pandemic, when many AL establishments
migrated to the long-term rental market and resulted in an increase in housing
supply.
To be
binding, participation in the referendum will have to be greater than 50% of
citizens registered in Lisbon. Whatever the level of participation, Agustín
Cocola-Gant, a researcher at the Institute of Geography and Spatial Planning
(IGOT) of the University of Lisbon, considers that the result will send "a
very strong political message".
Two new
municipal instruments for the city to manage the tourist load?
Luís Mendes
points to the adoption of two measures that he considers "structural at
the municipal level" – the creation of a Municipal Tourism Charter and a
Municipal Tourism Council. In his opinion, they would allow "to improve
the regulation of the Chamber at the level of the [tourism] sector".
For the
geographer, the creation of a Municipal Tourism Charter is even a
"fundamental" measure. It is a tourism planning instrument that would
allow "to understand and predict in real time the movement of tourist
flows in the city", with daily monitoring and, focusing on the "area
of influence" of each of the tourist establishments, according to their
capacity or capacity and the territory in which it is inserted, also enabling
the calculation of the load or "tourist footprint".
It also
suggests the creation of the Municipal Tourism Council, a body that would bring
together "operators, residents' committees, academia and the politicians
themselves" to support decision-making and adoption of municipal policies.
Frederico
Raposo
He was born
in Lisbon, 32 years ago, but has always made his life at the city's doorstep.
He rarely went there. It was when he started college that he began to live
Lisbon. It is a city yet to be realized. Kind of like the others. Sustainable,
progressive, with space and opportunity for all people – these are ideas that
shape your step on the streets. The way he moves – almost always by bicycle – ,
the use he gives to spaces, the journalism he produces.
Cidade
Mudança
na legislação do Alojamento Local em Lisboa tira poder aos moradores
Medidas de
contenção deixaram de valer em 1 de novembro. A Câmara de Lisboa estendeu por
seis meses a proibição de novas licenças para o Alojamento Local, mas ficará
ainda mais difícil aos condomínios travarem a criação de AL nos prédios.
by Frederico
Raposo
04.11.2024
https://amensagem.pt/2024/11/04/alojamento-local-lisboa-legislacao-habitacao/
Em vigor
desde 2019, as medidas de contenção do Alojamento Local (AL) em Lisboa
deixariam de valer no passado dia 1 de novembro, temendo-se nova vaga de
registos de unidades de AL, em plena crise de habitação e numa altura em que
estão registadas mais de 19 mil unidades por toda a cidade, cerca de 7,5% do
total de habitações do município. A aprovação de uma proposta na reunião de
Câmara desta quarta-feira evitou que tal acontecesse.
A proposta
nº 684/2024 foi subscrita pelos vereadores do PS e aprovada, com o objetivo de
suspender com efeitos imediatos o registo de novas unidades de AL durante, pelo
menos, os próximos seis meses e até que possa entrar em vigor a revisão do
Regulamento Municipal do Alojamento Local – processo que ainda decorre.
A aprovação
por unanimidade deste proposta vem determinar a manutenção da suspensão do
registo de novas unidades de AL nas freguesias da cidade em que o rácio entre o
número de estabelecimentos de Alojamento Local e o número de habitações seja
igual ou superior a 2,5% e enquanto este rácio seja superior a 5% a nível
municipal, evitando assim novo aumento no já sobrecarregado território
municipal.
Atualmente,
20 das 24 freguesias da cidade apresentam um rácio superior a 2,5% – nestas
freguesias o registo de novas unidades de AL vai continuar suspenso.
Luís Mendes,
geógrafo e investigador do Centro de Estudos Geográficos (CEG) da Universidade
de Lisboa, afirma que “contam-se pelos dedos de uma mão, talvez, os casos de
votações em matérias desta natureza em que tenha havido unanimidade. Portanto,
isto é uma conquista importante”. Apesar da continuidade da medida, que o
especialista considera “necessária”, a revisão legislativa que entrou em vigor
a 1 de novembro vem criar “obstáculos” à autonomia dos condóminos que se
oponham à existência de alojamentos locais nos seus prédios.
Hoje, há
freguesias de Lisboa em que o número de licenças de Alojamento Local é superior
a mais de metade do número de fogos habitacionais. Na freguesia de Santa Maria
Maior, no centro histórico da cidade, o rácio entre Alojamento Local e
Alojamentos Familiares Clássicos superava os 71% em 2022.
Que impacto
tem o AL na crise da habitação?
Lisboa tem
aproximadamente o dobro das unidades de Alojamento Local de Barcelona, apesar
da cidade catalã ter o triplo da população de Lisboa. Barcelona anunciou este
ano a não renovação das suas mais de 10 mil licenças de AL em prédios de
habitação até 2028, forçando o regresso destas à sua função habitacional e
enfrentando aquele que é considerado pela cidade como “o maior problema de
Barcelona”.
O
crescimento do setor do AL em Lisboa foi explosivo. Centenas de casas, em
prédios espalhados pela cidade e com licença de habitação, transformavam-se
então em estabelecimentos turísticos. Entre 2014 e 2018, o Alojamento Local
cresceu aproximadamente 100% ao ano em Lisboa, com especial incidência nas
freguesias da Misericórdia e em Santa Maria Maior. Só em 2019 foram
implementadas as primeiras medidas de contenção na cidade, limitando o registo
de novas unidades de Alojamento Local nas freguesias em que o setor exercia
maior pressão habitacional.
“Muitas
casas foram compradas por fundos de investimento e as pessoas despejadas“, diz
Agustín Cocola-Gant, investigador do Instituto de Geografia e do Ordenamento do
Território (IGOT).
E são os
próprios dados a oferecer apoio ao impacto do AL na atual crise da habitação.
Nas freguesias do centro histórico onde o setor AL mais cresceu, verificou-se
uma queda acentuada não só da população como dos números de alojamentos
familiares e coletivos – tudo isto numa década e a partir dos dados recolhidos
no âmbito do último recenseamento populacional de 2021.
Nas
freguesias do Centro Histórico – Misericórdia, Santa Maria Maior, São Vicente e
Santo António -, onde se verificara a proliferação dos AL – a cidade perdeu
mais de oito mil residentes num período de dez anos.
Em Santa
Maria Maior, a perda da população foi acompanhada pela diminuição acentuada do
número de alojamentos familiares clássicos. Ao longo de uma década, este tipo
de alojamentos passou de 10776 para 7698, uma descida superior a 28%. Na
Misericórdia, o número de alojamentos familiares teve uma variação negativa de,
aproximadamente, 18%, passando dos 10555, em 2011, para os 8660, em 2021.
As
alterações ao regime jurídico que rege a atividade AL entraram em vigor a 1 de
novembro e, entre estas, encontram-se a revogação de medidas adotadas pelo
pacote legislativo Mais Habitação e que tornam mais complexa a oposição dos
condóminos à operação da atividade comercial de AL nos seus próprios prédios.
Se até aqui
as assembleias de condóminos tinham que aprovar o funcionamento de uma unidade
de AL nos respetivos prédios, agora deixa de ser necessário.
“A escala
passa do preventivo para o reativo”, afirma Luís Mendes.
O
investigador explica que antes das alterações ao regime jurídico do AL, “a
instalação de uma nova unidade de Alojamento Local teria que passar por uma
aprovação prévia do condomínio”, mas “neste momento já não é assim”.
“Esvazia-se o condomínio do poder de regulação, já não há uma aprovação prévia”
e a instalação de AL num prédio passa a ser “muito mais livre para um
determinado empresário”. “Só em caso de conflito reiterado e sistemático pode a
maioria [dos condóminos] opor-se”.
As
alterações à legislação vêm também mudar o modo como os moradores podem opor-se
à existência de AL no seu prédio. Passa a ser necessária uma “deliberação
fundamentada aprovada por mais de metade” dos condóminos, com “fundamento na
prática reiterada e comprovada de atos que perturbem a normal utilização do
prédio, bem como de atos que causem incómodo e afetem o descanso dos
condóminos“, lê-se no Decreto-Lei. Depois de dado este passo, a decisão final
passará para o respetivo presidente da Câmara Municipal, responsável pela
tomada final de decisão.
A
necessidade de fundamentação da oposição dos condóminos “não é clara” e vem
“obstaculizar” o poder de decisão dos moradores.
“Isto
envolve a frequência de chamadas para a PSP. Quais são os indicadores que
possibilitam isto? Os dados concretos. Como é que se comprova que aquele dano
foi produzido por um turista?”
Antes das
alterações, Luís Mendes explica que o processo era “mais fácil, antes de mais
porque a oposição do condomínio não tinha que ser fundamentada a jusante”.
Fica agora
“mais difícil” os condomínios deliberarem e fundamentarem, até porque, passada
essa fase, o processo ainda sobe ao presidente da Câmara.
A alteração
legislativa “é muito clara”, aponta Luís Mendes: a decisão “é centrada na
figura do presidente da Câmara. Não é num gabinete nem numa divisão, é mesmo no
presidente da Câmara”.
“Acho que é
uma medida burocratizadora e vai sobrecarregar o presidente da Câmara com
decisões que são relativamente técnicas e não deveriam ter de subir à
presidência”.
Nas
alterações agora em vigor constam ainda a possibilidade dos municípios
definirem “áreas de contenção” como as que já existem em Lisboa, abrindo
caminho para que mais centros urbanos coloquem “limites relativos ao número de
novos registos de alojamento local permitido para cada uma dessas áreas, em
função de fatores como a pressão habitacional e ambiental nelas verificado”,
lê-se nas alterações agora em vigor.
Apesar de
criticar alguns aspetos da revisão do regime jurídico do AL, Luís Mendes aponta
também para alguns aspetos positivos, como a criação da figura “provedor do
alojamento local”, procurando “mediar conflitos entre as diferentes agendas – a
dos residentes e a dos proprietários de AL” e ainda a alteração que prevê que
as autarquias possam determinar o cancelamento do registo de unidades de AL em
áreas de contenção. Na revisão legislativa são definidos os termos para este
cancelamento: “quando se verifique que na modalidade de alojamento local onde
foi instalado o estabelecimento foram celebrados contratos de arrendamento
urbano para habitação permanente nos dois anos anteriores à entrega do pedido
de comunicação prévia com prazo, em violação do regulamento municipal
aplicável”.
Atualmente,
continua sem existir um processo de licenciamento da atividade de Alojamento
Local. Existe apenas a necessidade de registo no Registo Nacional de Turismo
(RNAL), explica o investigador.
Em 2022, e
após a publicação de um acórdão do Supremo Tribunal de Justiça que determinou
“não ser permitida a realização de Alojamento Local” em prédios com licença de
habitação, um grupo de cidadãos decidiu juntar-se para promover a realização de
um referendo local, com o objetivo de perguntar aos lisboetas se concordam com
o cancelamento das licenças de Alojamento Local (AL) em imóveis destinados a
habitação.
Ao longo dos
últimos dois anos, pessoas de todas as áreas, incluindo vários especialistas em
habitação, associaram-se ao coletivo responsável pela promoção do referendo – o
Movimento Referendo pela Habitação – e já recolheram presencialmente mais de
nove mil assinaturas – entre as quais estão mais de cinco mil assinaturas de
pessoas recenseadas em Lisboa, mínimo necessário para a submissão da proposta
de referendo à Assembleia Municipal.
A iniciativa
cidadã pode agora estar a aproximar Lisboa de cidades como Barcelona e
Budapeste, que estão a tomar ação contra o Alojamento Local. Na capital
húngara, realizou-se em setembro um referendo num bairro da cidade, com um
resultado claro: 54% dos participantes votou a favor da proibição do Alojamento
Local.
O processo
do referendo precisa agora de ser aprovado pela Assembleia Municipal de Lisboa
e as suas duas questões avalizadas pelo Tribunal Constitucional, prevendo-se
que possa realizar-se, por fim, até à primavera de 2025.
Luís Mendes
considera que a potencial canalização das unidades de AL atualmente instaladas
em fogos habitacionais pode resultar num “forte abaixamento, à escala da
cidade, dos valores do arrendamento“, tal como aconteceu durante a pandemia,
altura em que muitos estabelecimentos de AL migraram para o mercado de
arrendamento de longa duração e resultaram num aumento da oferta habitacional.
Para ser
vinculativo, a participação no referendo terá de ser superior a 50% dos
cidadãos recenseados em Lisboa. Qualquer que seja o nível da participação,
Agustín Cocola-Gant, investigador do Instituto de Geografia e do Ordenamento do
Território (IGOT) da Universidade de Lisboa, considera que o resultado passará
“uma mensagem política muito forte”.
Dois novos
instrumentos municipais para a cidade gerir a carga turística?
Luís Mendes
aponta para a adoção de duas medidas que considera “estruturais a nível
municipal” – a criação de uma Carta Municipal do Turismo e de um Conselho
Municipal do Turismo. No seu entender, permitiriam “melhorar a regulação da
Câmara ao nível do setor [do turismo]”.
Para o
geógrafo, a criação de uma Carta Municipal do Turismo é mesmo uma medida
“fundamental”. Trata-se de um instrumento de ordenamento turístico que
permitiria “perceber e prever em tempo real a deslocação de fluxos turísticos
na cidade”, com monitorização diária e, colocando o foco na “área de
influência” de cada um dos estabelecimentos turísticos, mediante a sua
capacidade ou lotação e o território em que se insere, possibilitando ainda o
cálculo da carga ou “pegada turística”.
Sugere,
ainda, a criação do Conselho Municipal do Turismo, um órgão que agregaria
“operadores, comissões de moradores, a academia e os próprios políticos” para
apoiar na tomada de decisão e adoção de políticas municipais.
Frederico Raposo
Nasceu em
Lisboa, há 32 anos, mas sempre fez a sua vida à porta da cidade. Raramente lá
entrava. Foi quando iniciou a faculdade que começou a viver Lisboa. É uma
cidade ainda por concretizar. Mais ou menos como as outras. Sustentável,
progressista, com espaço e oportunidade para todas as pessoas – são ideias que
moldam o seu passo pelas ruas. A forma como se desloca – quase sempre de
bicicleta – , o uso que dá aos espaços, o jornalismo que produz.
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