terça-feira, 30 de março de 2021
Caçadores de cabeças e sugadouros de recursos públicos
OPINIÃO
Caçadores de cabeças e sugadouros de recursos públicos
Para ter prédios de renda acessível no centro da cidade é
necessário a câmara de Lisboa investir como se estivesse a construir
imobiliário de luxo?
João Miguel
Tavares
30 de Março de
2021, 0:01
Comecemos por uma
boa notícia: hoje em dia dá um bocadinho mais de trabalho assaltar o erário
público e manipular o Estado. Há dez ou vinte anos, o dinheiro ia directamente
para o bolso de alguém, em troca de favores evidentes. As pessoas mais
sofisticadas usavam testas-de-ferro; as medianamente sofisticadas usavam
membros da família; as nada sofisticadas recebiam malas com dinheiro. Hoje,
felizmente, há um certo cuidado em disfarçar gastos estapafúrdios,
embrulhando-os em práticas meritórias. Dois exemplos.
Exemplo 1:
Avenida da República, 106, Lisboa. Fixem o endereço: é um prédio amarelinho
muito bonito, de quatro andares, mesmo a chegar a Entrecampos. Só dá para
quatro famílias – um andar por piso. Um luxo. Está a ser reabilitado pela
Câmara de Lisboa, e daqui a uns tempos convinha ficarmos a conhecer os seus inquilinos:
se lisboetas anónimos à procura de um T4 com rendas acessíveis – “casas que as
pessoas podem pagar”, como está escrito na rede do prédio em obras –; se o
primo da tia de um assessor do presidente da câmara, dado estas ocasiões serem
muito atreitas a coincidências miraculosas.
Na segunda-feira,
o Observador deu conta de que o conjunto de prédios adquiridos pela câmara à
Segurança Social ia custar à autarquia entre 200 a 400 mil euros por
apartamento, após serem reabilitados e colocados ao serviço do programa de
renda acessível. Nessa lista de prédios lá estava o amarelinho de Entrecampos.
Foi comprado por 1,1 milhões de euros e levou mais 400 mil para reabilitar.
Resultado: cada um dos quatro apartamentos vai custar à câmara a módica quantia
de 375 mil euros.
Vamos por um
momento fingir que o Tribunal de Contas não disse que a compra daqueles prédios
tinha sido péssima para a Segurança Social, que podia ter recebido muito mais
em leilão. Vamos também fingir que a própria câmara não andou a alienar
património na mesma zona há meia-dúzia de anos, vendendo dois prédios e vários
lotes de terreno em hasta pública por não os considerar estratégicos, para
agora vir dizer – justificando os preços absurdos que está a pagar – que “a
reabilitação é sempre mais cara do que a construção”. Pergunto: para ter
prédios de renda acessível no centro da cidade é necessário a Câmara de Lisboa
investir como se estivesse a construir imobiliário de luxo?
Exemplo 2:
Avenida Marechal Gomes da Costa, 37, Lisboa. É onde fica a sede da RTP. O
mandato da administração chegou ao fim. Para assessorar o Conselho Geral
Independente na escolha da nova administração, a RTP tomou esta boa iniciativa:
contratar a empresa Boyden Portugal, especialista em head hunting, para
auxiliar no processo de recrutamento e selecção dos candidatos. Bravo. Óptima
ideia. Muito melhor do que ser o gabinete de um ministro a soprar nomes.
Só que o
resultado foi este: para presidente do conselho de administração da RTP foi
escolhido o presidente da Lusa Nicolau Santos, e para futuro vogal do conselho
de administração da RTP foi escolhido o actual vogal do conselho de
administração da RTP Hugo Figueiredo, que por acaso foi um dos responsáveis
pela contratação da Boyden para assessorar o processo por 70 mil euros (mais
IVA). O head hunting é uma boa prática empresarial, sim senhor. Mas, em
primeiro lugar, convém prestar atenção aos conflitos de interesse; e, em
segundo, se a ideia era caçar as cabeças de Nicolau Santos e de Hugo
Figueiredo, eu farejava-as perfeitamente por 70 euros, sem sequer me levantar
do sofá.
A Quinta dos Ingleses esmagada pelo betão
A Quinta dos Ingleses esmagada pelo betão
Os 52 hectares da Quinta dos Ingleses, em Cascais, são
especiais não só pela sua dimensão, mas pelo que acolhem. No que respeita à
flora, foi identificado um total de 298 espécies arbóreas.
Filipe Lisboa
Filipe é
doutorando em alterações climáticas. Trabalha em Observação da Terra a partir
do espaço.
30 de Março de
2021, 7:18
https://www.publico.pt/2021/03/30/p3/cronica/quinta-ingleses-esmagada-betao-1956337
No mês passado, o
PAN veio propor a classificação da Quinta dos Ingleses como “Paisagem
Protegida”. Trata-se de uma área verde com mais de 50 hectares junto à praia de
Carcavelos bem conhecida pela população local e um raro exemplo de biodiversidade
num concelho densamente povoado.
De acordo com
dados da Global Forest Watch, Portugal é um dos cinco países no mundo com maior
perda percentual de coberto arbóreo (24.6%). Uma aplicação web resultante de
monitorização constante através de imagens de satélite demonstra essa perda. Ao
abrir o site, os resultados são chocantes: Portugal vem manchado por uma enorme
perda de coberto arbóreo de norte a sul do país. É claro que por trás desta
perda de floresta estão os grandes incêndios de onde se observa o nefasto ano
de 2017 que roubou vidas e marcou para sempre a memória de Pedrógão Grande e do
país.
O mapa seguinte
mostra as causas da perda de coberto arbóreo por região, estando a roxo as
perdas por urbanização, a verde as relativas à mudança da floresta (que podem
resultar de incêndios), a castanho perdas directas resultantes de incêndios e
amarelo zonas em que o solo passou a ser usado para agricultura.
Em Cascais, entre
2001 e 2019, a perda foi de 216 hectares. Se notarmos que trocar floresta por
urbanização é uma decisão permanente, num concelho já excessivamente
urbanizado, o caminho é perigoso e contraria a narrativa de um executivo
municipal que se orgulha de adoptar uma estratégia para a adaptação às
alterações climáticas.
Os 52 hectares da
Quinta dos Ingleses são especiais não só pela sua dimensão, mas pelo que
acolhem. No que respeita à flora, foi identificado um total de 298 espécies
arbóreas. Apesar de sujeitas a regime especial de protecção de acordo com o
Regulamento Municipal de Cascais de Espaços Verdes e de Protecção da Árvore,
está previsto o seu abate. Ao nível da fauna, existem seis espécies de
mamíferos, uma das quais, o coelho-bravo, considerada espécie em perigo, de
acordo com a lista vermelha da IUCN (União Internacional para a Conservação da
Natureza). Na área de intervenção existem três espécies de anfíbios e cinco
espécies de répteis, uma das quais, a Salamandra salamandra ou Salamandra-de-pintas-amarelas,
considerada espécie ameaçada de acordo com a lista vermelha da IUCN.
Face à enorme
perda que isto representa, todas as árvores contam. Cabe-nos preservar árvore a
árvore, ramo a ramo, aquilo que resta. A não-betonização ao nível dos concelhos
já muito urbanizados e com tanto edificado que necessita de restauro é algo
sobre o qual devemos reflectir seriamente. A única tecnologia que temos neste
momento para capturar carbono atmosférico em larga escala é a fotossíntese e o
seu valor sobrepõe-se ao da especulação imobiliária. Há uma enorme
responsabilidade em preservar os últimos redutos verdes como a Quinta dos
Ingleses e Cascais terá de dar esse exemplo. É urgente que se suspenda o quanto
antes o projecto para que o Parlamento conclua o processo legislativo em curso
a bem de um concelho com futuro.
A nova cara da velha Lisboa: Os projetos que vão mudar a face da capital
A nova cara da velha Lisboa: Os projetos que vão mudar a
face da capital
O Quarteirão do
Rossio, que integrou a emblemática pastelaria Suíça e a Casa da Sorte, é um dos
projetos mais importantes da Baixa Pombalina e deverá estar pronto em 2023 Foto
DR
A procura pela Lisboa histórica continua em alta (apesar
da pandemia) e o investimento também não desarma. Selecionamos alguns dos
projetos mais emblemáticos que vão mudar a face da cidade
25.03.2021 às
16h32
MARISA ANTUNES
JORNALISTA
A pandemia não
travou o lançamento de novos projetos imobiliários mesmo que por enquanto
as cidades se revelem uma sombra do que
já foram há bem pouco tempo. Nos primeiros nove meses de 2020 entraram em
processo de licenciamento 33.614 fogos em Portugal, de acordo com a
Confidencial Imobiliário, o que mostra que esta atividade, apesar do fantasma
do surto de Covid-19, pouco difere do que aconteceu em igual período de
2019, quando se contabilizaram 34.377
fogos.
Em Lisboa, as
obras não pararam e multiplicam-se os lançamentos de novos empreendimentos que
prometem revitalizar algumas das zonas mais emblemáticas da capital.
Na Infante Santo,
mais precisamente no antigo hospital da CUF, na Estrela, prepara-se o arranque
da construção do mais recente projeto residencial da promotora Avenue. Serão 87
apartamentos integrados no empreendimento Villa Infante, um dos poucos em
Lisboa construídos em registo de condomínio fechado. A promotora adquiriu por
26,2 milhões os seis edifícios (um dos quais o Palácio Sasseti do século XVI)
integrados numa generosa área de mais de 12.000 m2 que faziam parte do complexo
de saúde transferido em novembro passado para o novo hospital CUF Tejo.
As obras do
projeto assinado por Frederico Valsassina e que deverão arrancar já no próximo
mês, irão injetar mais 40 milhões para transformar o espaço num seleto
condomínio fechado com um jardim com mais de 3.000 m2, uma preciosidade em
tempos de pandemia. “São raros em Lisboa os projetos com este conceito de
condomínio fechado e neste caso, este grande jardim interior, murado, está
talhado para as crianças brincarem em segurança e os pais aproveitarem para
descansar, ler ou praticar exercício físico”, realça Aniceto Viegas, CEO da
Avenue, que em apenas cinco anos já soma uma dúzia de projetos e cerca de 500
apartamentos construídos ou em curso (um dos quais o Liberdade 266, no
emblemático edifício do Diário de Notícias).
A comercialização
ainda não arrancou por isso os preços não estão definidos mas a pandemia não
assusta o responsável da Avenue cujos projetos anteriores atraíram estrangeiros
de várias geografias, representando cerca de 60% do total de clientes. “O
imobiliário é uma atividade de longo prazo, não necessita de vender todos os
dias, tem é de vender todos os anos. Já sabemos que 2021 vai ser complicado mas
não há uma única entidade a nível global que diga que Portugal não vai crescer
depois da pandemia. Todas elas apontam para uma recuperação da riqueza até ao
final de 2022 e início de 2023 e por isso temos é de continuar a preparar os
nossos produtos para quando a economia retomar”, reforçou ainda Aniceto Viegas.
Casa na Lapa por
30 milhões
Na mesma sintonia
está a Vanguard Properties, do multimilionário francês Claude Berda, que
continua somar projetos, entre os quais a Herdade da Comporta e o Castilho 203,
cuja penthouse foi comprada por Cristiano Ronaldo por mais de sete milhões.
As mais recentes
novidades da Vanguard na capital assentam em dois empreendimentos – um de
construção de raiz, na Graça, com 15 apartamentos, todos eles com uma vista
aberta sobre a cidade e um outro na Lapa, bastante singular uma vez que se
trata de uma só propriedade com mais de 2.600 m2.
Esta propriedade,
o Lapa One, integra um palacete reabilitado com cinco suites, sala de cinema,
SPA, biblioteca, piscina interior e exterior, entre outros luxos, e ainda dois
apartamentos para hóspedes ligados à casa principal. “É uma casa como as que se
fazem em Londres, para quem está habituado a espaços enormes e não tem
problemas de dinheiro… Queremos construir a melhor casa da Lapa, ou até mesmo de
Lisboa”, resume José Botelho, administrador da Vanguard Properties e braço
direito de Berda, acrescentando que a construção vai arrancar em outubro. À
venda por 30 milhões, o valor justifica uma abordagem diferente para a venda.
“Vamos criar a figura de embaixadores da marca e são essas pessoas que irão dar
a conhecer o projeto junto de uma clientela selecionada de várias geografias
para além de Portugal como o Brasil, África do Sul, França, Turquia, Suíça e
Ásia”, adianta José Botelho.
A avançar neste
verão, o outro projeto, os Terraços do Monte, será construído num terreno na
Graça que pertenceu em tempos à extinta EPUL (Empresa Pública de Urbanização de
Lisboa), e que autarquia acabou por vender à Vanguard. Inicialmente o
empreendimento previa 28 apartamentos mas foram reconvertidos em apenas 15
porque, diz José Botelho, “há falta de casas em Lisboa com áreas generosas e há
cada vez mais estrangeiros a procurarem esses imóveis uma vez que querem mesmo
residir em Portugal”, sublinha ainda, acrescentando que para o segmento de luxo
“há pouca oferta” e a procura mantém-se elevada mesmo para casas como estas
onde os preços podem chegar aos sete milhões.
Patrícia Clímaco, diretora da Castelhana, a
unidade residencial da consultora CBRE, reforça e diz que neste momento há uma
“mudança de paradigma no mercado” que está a condicionar o produto novo. “As
casas ganharam uma relevância que não tinham no período pré-Covid – deixaram de
ser apenas para residir e são também para trabalhar, e às vezes, com toda a
família lá dentro. Havendo crédito à habitação, muitas famílias estão a fazer
um upgrade e querem casas com mais espaço interior e exterior, com maiores comodidades
e outro tipo de layouts”, sublinha a responsável da Castelhana, acrescentando
ainda “que as famílias nunca pouparam tanto em outros interesses como viagens e
gastos em vestuário”, canalizando essas poupanças para o imobiliário.
Jorge Costa, diretor
de Empreendimentos da consultora Quintela e Penalva/Knight Frank. corrobora e
fala de uma “nova procura, que está orientada para a qualidade” e onde as casas
se querem espaçosas, “com salas que podem chegar a ter uma área de 40 ou 50 m2,
por exemplo”.
“Há uma nova
procura orientada para casas se querem espaçosas, com salas que podem chegar a
ter uma área de 40 ou 50 m2”, diz Jorge Costa, da consultora Quintela e
Penalva/Knight Frank, dando como exemplo o projeto One Five Six, na Rua dos
Fanqueiros Foto DR
Edifícios
anti-Covid
Mas outros
fatores anteriores mesmo à pandemia têm contribuído para esta aposta dos
promotores em casas maiores direcionadas mais para as famílias e menos para os
investidores.
Patrícia Clímaco
classifica de “tsunami” para o setor imobiliário o que tem vindo a acontecer
nos anos mais recentes e que acabou por travar o interesse em determinado tipo
de investimento. As sucessivas alterações na lei do arrendamento urbano (o Novo
Regime do Arrendamento Urbano), a implementação das chamadas zonas de contenção
nos bairros históricos de Lisboa e que impede a conversão de casas para
alojamento local e a mais recente medida de acabar com os Vistos Gold em Lisboa
(e todas as localidades no Litoral) a partir de julho de 2021, contribuíram para
uma reorientação do tipo de projetos imobiliários em curso.
“Há três anos,
90% da oferta que tínhamos na nossa carteira era reabilitação nas zonas da
Baixa, Almirante Reis ou Ajuda mas atualmente esse peso reduziu para 25%. Cada
vez é mais difícil aos promotores fazerem reabilitação urbana. Basta ver a
quantidade de prédios que existem à venda na zona histórica (e ainda antes da
pandemia) e ninguém lhes pega. A esmagadora maioria dos novos projetos são de
construção de raíz em zonas como a Alta de Lisboa ou Parque das Nações”,
sublinha a responsável da Castelhana.
O percurso da
Habitat Invest é um bom exemplo deste novo padrão. A promotora lançou vários
projetos de reabilitação nos últimos anos, boa parte deles direcionados para
investidores interessados em apostar na então fervilhante atividade turística
que existia na capital (o 8 Building, junto ao mercado da Ribeira, é um dos
maiores da carteira com mais de uma centena de unidades).
Mas em 2020
marcou pontos no mercado doméstico quando em plena pandemia vendeu, em menos de
três dias, 80% dos apartamentos da segunda fase do empreendimento Valrio (com
55 unidades apartamentos), que está a ser construído na Avenida de Berlim,
perto do Parque das Nações.
Apesar do apelo
da construção nova, os projetos de reabilitação da Habitat Invest na Lisboa
antiga seguiram o seu curso, incorporando já os impactos da pandemia. O Duque
70, um condomínio residencial fechado, com 52 apartamentos (e preços a
iniciarem nos 440 mil euros), jardim
interior e piscina, que resultou da reabilitação de quatro edifícios de traça
tradicional, é o primeiro projeto
residencial “a ser qualificado para a saúde em Portugal pela Nova Medical
School da Universidade NOVA de Lisboa”, diz Pedro Vicente, administrador da
Habitat Invest.
O edifício da
Avenida Duque de Loulé, que está prestes a concluir, vai incorporar normas que
visam promover a saúde de residentes e visitantes. “Antes da pandemia, pouco
nos preocupávamos com a circulação dentro dos edifícios. Mas agora é preciso
pensar como se vai circular no interior das áreas comuns e que é preciso entrar
por um local e sair por outro, por exemplo. As ferramentas da Nova vão ser
aplicadas no regulamento do condomínio e definir regras que estão orientadas
para a proteção e segurança das pessoas nestas questões pandémicas. Hoje temos
o Covid-19, amanhã poderá ser outra pandemia qualquer”, aponta Pedro Vicente.
E o balanço da
comercialização do Duque 70 não poderia ser melhor tendo em conta o momento que
o Mundo atravessa – 80% do condomínio está vendido, maioritariamente a
portugueses e brasileiros.
“Não nos podemos
queixar. É um percurso muito melhor do que esperávamos nestes tempos que
estamos a viver e só vem provar a vitalidade do mercado”, acentua o responsável
da Habitat, acrescentando que “apesar das ‘bombas’ lançadas ao Alojamento Local
e aos vistos Gold, os habituais bodes expiatórios dos valores altos das casas,
os preços continuam a resistir a descidas”.
Para Jorge Costa,
da Quintela e Penalva, a oferta insuficiente de imóveis nas zonas centrais da
cidade, criando pressão em alta para o que está em venda e os elevados custos
de construção contribuem para essa manutenção dos preços.
“Há um tema que é
importante abordar e que assenta nos atrasos na construção provocados por uma
ineficiência municipal. Estamos a falar em tempos de licenciamento, de
aprovação de projetos de arquitetura, muito para além daquilo que é o normal.
Projetos de arquitetura que deveriam ser aprovados em 90 dias e que por vezes
levam mais de um ano. Qualquer business plan que seja feito, define encargos e
receitas mas claro que quando o tempo para a concretização do projeto é
excedido em 300 ou 400% por parte da autarquia, tudo isso acaba por afetar as
contas”, sublinha o responsável
Outro fator que
tem contribuído para os valores elevados das casas assenta no custo de
construção, diz ainda o mesmo responsável. “Temos conhecimento de algumas
construtoras que dão orçamentos válidos apenas por 15 dias, com sucessivas
revisões quinzenais. Existem neste momento projetos que efetivamente pararam
porque as construtoras a quem foram adjudicados os trabalhos não têm como
garantir o preço que foi contratado para a boa continuidade da obra”, enfatizou
ainda Jorge Costa, diretor de Empreendimentos da consultora Quintela e
Penalva/Knight Frank.
Quarteirão da
Suíça pronto em 2023
Moroso está
também a ser o processo que vai dar vida nova ao quarteirão do Rossio, que
integrou a emblemática pastelaria Suíça e a Casa da Sorte. É um dos projetos
mais importantes da Baixa Pombalina.
Há cerca de dois
meses, a Assembleia Municipal de Lisboa aprovou a proposta do promotor, o fundo
britânico JCKL Portugal e dos arquitetos do ateliê Contacto Atlântico, para transformar
os cinco edifícios do quarteirão num grande espaço comercial recuperando o
espírito dos Armazéns Grandella. A expetativa do promotor é que a obra esteja
terminada em 2023.
Com cinco pisos
cada, os cinco edifícios somam uma generosa área de mais de 12.000 m2, boa
parte da qual se encontrava devoluta há 45 anos pois só os pisos térreos onde
se encontravam as lojas – entre as quais a pastelaria Suíça que ali esteve
durante 96 anos – estavam a funcionar. O projeto arquitetónico do Contacto
Atlântico prevê que mais de metade da área total, entre 6.000 a 7.000 m2, seja ocupada pelo grande espaço
comercial, cerca de 1.500 m2 para escritórios e o restante para comércio e
serviços.
“Os pisos
superiores tiveram como último uso um hotel que se foi degradando até se
transformar em pensões e coisas do género. Estavam fechados há muito tempo.
Chegou a ocorrer um incêndio, cujos danos nunca foram devidamente reparados e
hoje, quem está no 1º andar, consegue ver o céu lá em cima, no 5º andar… Portanto, o aspeto exterior do
edifício é muito melhor do que o aspeto interior”, conta André Caiado,
arquiteto fundador da Contacto Atlântico, ateliê que soma 17 projetos
concluídos e mais 11 em curso, só na zona histórica de Lisboa.
Apesar do estado
de degradação, o objetivo é reabilitar o Rossio Pombalino, assim se chama o
projeto, no espírito da traça original. “Por sorte, ainda existem
reminiscências do que era o método construtivo
e que nos permite refazer de acordo com aquilo que ainda temos”, explica
o arquiteto. E dá exemplos: “Encontrámos
portadas originais em madeira maciça e por isso teremos o modelo para fazer as
que forem necessárias; as cantarias conseguimos fazer com a mesma técnica de
corte e acabamento, os caixilhos serão em vidro duplo, mas em madeira e o mais
próximo possível do que se imagina que eram os primeiros caixilhos de madeira
que o edifício teve; vamos recuperar uma solução de telha idêntica ao original,
entre outros pormenores”.
A caminho de
Belém, mais precisamente na rua da Junqueira, prosseguem as obras de um outro
projeto com imponente escala que vai contribuir para a revitalização da cidade
antiga. Naquele que foi o palácio dos Condes da Ribeira, datado do século
XVIII, funcionaram várias escolas, a última das quais o Liceu Rainha D. Amélia.
Coube à Metro Urbe a conceção do projeto que contempla a reconversão do antigo
palácio num hotel cinco estrelas com 65 quartos e a construção do Museu de Arte
Contemporânea Armando Martins (MACAM).
O proprietário do
espaço, o empresário Armando Martins, do grupo Fibeira, com atividade na
promoção imobiliária, hotelaria e serviços, tem uma vasta coleção (já premiada
pela Fundação ARCO de Madrid) de peças de artistas como Paula Rego, Vieira da
Silva, José Malhoa, Almada Negreiros, Pedro Cabrita Reis, entre muitos outros.
“O projeto é 50%
reabilitação profunda e 50% obra nova. Na parte do palácio ficará o hotel e
aqui foi possível recuperar a fachada, a escadaria monumental e a capela. Todos
os outros espaços estavam obsoletos”, explica o arquiteto João Pedras, um dos
sócios fundadores da Metro Urbe. Já a parte nova, que acolherá o futuro museu,
está a ser feita no logradouro onde existiram nos tempos do liceu o ginásio e
os laboratórios de Físico Química. O término da construção está previsto para
finais deste ano.
Obras que estão a
moldar a velha Lisboa e a somar um novo capítulo na revitalização da cidade,
num percurso com quase uma década.
