HABITAÇÃO
Subida da Euribor está perto de duplicar prestação da
casa em 18 meses
Taxa de juro a 12 meses subiu 4,5 pontos percentuais
desde Janeiro de 2022, e ainda vai subir um pouco mais nos próximos meses.
Bonificação de juros pouco ajuda.
Rosa Soares
1 de Julho de
2023, 6:18
Não são cem, nem
duzentos, mas mais de trezentos euros na prestação de um empréstimo de 150 mil
euros, a 30 anos, com a Euribor a 12 meses e um spread de 1%. O aumento das
taxas de juro a que estão associados perto de 90% dos empréstimos em Portugal
está perto de duplicar o custo mensal dos empréstimos em apenas 18 meses, e a
subida ainda não terminou, o que vai forçar mais famílias a renegociar os
empréstimos da casa, ou a equacionar outras opções.
Em Junho, a média
das taxas utilizadas nos empréstimos da casa e nos empréstimos às empresas
voltou a subir, agravando os contratos a rever em Julho e os novos empréstimos.
A Euribor a 12 meses,
o prazo que actualmente está presente em 40,9% dos empréstimos a taxa variável
(dados do Banco de Portugal em Abril) fixou-se em 4,007%, mais 0,145 pontos
face aos 3,862% verificados em Maio. É preciso recuar 15 anos, até Novembro de
2008, para encontrar um valor tão elevado, e não há paralelo, na história das
Euribor, de uma subida tão grande em tão pouco tempo.
Face a Janeiro de
2022, altura em que estas taxas começaram a subir, o agravamento é de cerca de
4,5 pontos percentuais, ao passar de um valor negativo de 0,477% para os
actuais 4,007%. Num empréstimo associado ao prazo mais longo das taxas
utilizadas no crédito à habitação revisto em Janeiro de 2022, a diferença é
mesmo de 4,5%, uma vez que o valor utilizado é o do mês anterior, de Dezembro de
2021, que estava em -0,502%.
De acordo com
contas do PÚBLICO, um empréstimo de 150 mil euros, com a Euribor a 12 meses, a
30 anos e com um spread (ou margem comercial do banco) de 1% corresponderia no
arranque de 2022 a uma prestação de 448,65 euros. O mesmo empréstimo a rever no
mês que agora se inicia, que utiliza o valor de Junho, veria a prestação
disparar para 805,87 euros. Seriam mais 357,22 euros por mês, ou, de outra
forma, mais 4286,64 euros nos próximos 12 meses, altura em que ocorrerá nova
revisão.
Mas como este
crédito é revisto a cada 12 meses, o aumento da prestação face à última
revisão, em Julho de 2022, é de 262,48 euros, porque nessa altura a taxa
utilizada já se situava em 0,852%. A comparação com o arranque das subidas das
taxas Euribor far-se-á de forma directa na revisão de Janeiro de 2024, daqui a
seis meses, mas escapar a uma duplicação da prestação em 24 meses é cada vez
menos provável neste prazo.
A evolução dos
dois outros prazos utilizados no crédito à habitação é igualmente má para as
famílias com este tipo de empréstimos, representando aumentos muito
significativos nos contratos a rever em Julho, embora com um impacto menor, uma
vez que as últimas revisões acorreram há menos tempo.
A média mensal da
Euribor a seis meses subiu em Junho para 3,825%, mais 0,143 pontos do que em
Maio, quando se fixou em 3,682%. Este prazo, que era o dominante até há poucos
anos, está agora presente em 33,9% do stock de crédito para compra de casa em
Portugal.
No mesmo sentido,
o prazo mais curto, a três meses, viu a média mensal subir para 3,536%, mais
0,164 pontos do que os 3,372% acumulados em Maio.
A simulação de um
empréstimo com a mesmo montante, prazo e spread do anterior, mas com a Euribor
a seis meses, a rever no corrente mês, corresponde a uma prestação de 789,27
euros, mais 110,67 euros face à revisão de há seis meses.
No caso da
Euribor a três meses, o aumento seria significativamente menor, de apenas 54,79
euros, para 763,24 euros. A menor subida é explicada pelo facto de a última
revisão ter acontecido há apenas três meses, uma vez que nesta taxa as
actualizações são mais frequentes, e, por isso, mais suaves a cada revisão.
A título
indicativo, os empréstimos de 200 mil euros viram a prestação superar os mil
euros, utilizando qualquer uma das taxas, o que, dada a subida do preço das
casas, não é um montante muito elevado.
Taxas elevadas por longos meses
O actual nível
das taxas Euribor já é difícil de acomodar para muitas famílias, até porque
acontece num contexto de subida de outros bens essenciais, como os bens
alimentares, e as perspectivas não são animadoras para os próximos meses. Pelo
contrário, estas taxas ainda deverão subir um pouco mais, acompanhando, pelo
menos, mais um aumento das taxas directoras do Banco Central Europeu.
Ainda na semana
passada, a presidente do BCE, Christine Lagarde, avisou que as taxas de juro na
zona euro ainda deverão continuar a subir, tendo em conta os valores elevados
da inflação na zona euro, deixando ainda um aviso de que o custo do dinheiro
não deverá registar uma rápida descida nos próximos anos.
Sobre a evolução
das Euribor, que acompanham de perto as taxas directoras do banco central, o
governador do Banco de Portugal veio dizer que as taxas Euribor vão continuar a
subir até Setembro (na taxa a 12 meses) e Novembro (no caso das taxas a 3 e a 6
meses), antevendo que comecem "a cair lentamente" a partir de então.
Uma “previsão” que corrige outra feita por Mário Centeno há poucos meses, que
apontava para o pico da Euribor a 12 meses em Fevereiro passado.
O forte aumento
dos encargos está a levar muitas famílias a renegociar os seus empréstimos
para, através da criação de períodos de carência de capital, alargamento do
prazo, redução do spread ou diferimento de capital (valor a pagar no final do
empréstimo), conseguir baixar a prestação.
Dados recentes do
Banco de Portugal mostram que perto de 40% dos novos empréstimos realizados em
Abril corresponderam a renegociações de contratos. Mais concretamente, os 39,3%
de empréstimos reestruturados nesse mês comparam com 6,6% em Abril do ano
passado.
PPR e outras
soluções para baixar a prestação
Actualmente, as
famílias com rendimentos mais baixos e encargos elevados podem recorrer à
bonificação de juros, uma medida limitada, e que, apesar de ter sido criada em
22 de Março (Decreto-Lei n.º 20-B/2023), ainda não chegou a muitos clientes,
embora possa ser retroactiva a Janeiro.
Até ao momento
ainda não foram divulgadas quaisquer informações sobre o número e o valor dos
apoios concedidos, ao abrigo daquela medida. E tendo em conta a forte subida
das taxas Euribor nos últimos meses, o PÚBLICO questionou o Ministério das
Finanças sobre o seu eventual reforço, mas não obteve qualquer resposta.
Para além da
reduzida bonificação, em valor (720,65 euros por ano/cerca de 60 euros mês) e
em número de pessoas que possam ser abrangidas, tendo em conta os “apertados”
critérios de acesso (como o limite de rendimento do agregado até ao sexto
escalão do IRS/38.632 euros brutos), a renegociação dos contratos, de forma a
conseguir uma redução nos encargos mais significativa, pode impedir os
particulares de acesso à medida, nomeadamente quando reduz a taxa de esforço
abaixo dos 36%.
Uma das medidas
que as famílias equacionam menos, mas que pode trazer muitas vantagens, são as
transferências de empréstimos, que podem ser feitas sem qualquer custo, uma vez
que a forte concorrência entre bancos por este tipo de crédito os leva a
suportar as despesas.
A possibilidade
de amortização parcial ou total dos empréstimos à habitação associados às taxas
Euribor, sem pagamento da comissão de resgate (0,5%), cria condições mais favoráveis
à mobilidade dos clientes. Esta medida, criada pelo Governo, termina no final
do corrente ano, a menos que seja prolongada.
Estas
transferências podem permitir a redução do spread, a escolhas de taxas mais
adequadas e seguros mais baratos. Contudo, é sempre recomendável olhar para o
custo efectivo total, especialmente no caso de existirem vendas associadas,
como ter um cartão de crédito, ou outros.
Entretanto, para
quem tem poupanças aplicadas em Planos de Poupança Reforma, ou PPR/Educação, é
possível mobilizá-los sem penalização, podendo ainda ser utilizados para
reembolso antecipado dos contratos de crédito até ao limite anual de 12 IAS
(480,43 euros/mês). Também esta medida está previsto terminar no final do ano.
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