OPINIÃO
Rebenta a bolha no Mercado Imobiliário
17 de maio de
2022
Se há mercado
sensível às variações da política monetária, o imobiliário é um deles, senão o
mais relevante, uma vez que afeta direta e indiretamente muitos outros setores
de atividade. É ainda igualmente importante para inúmeras economias derivado do
seu volume de negócios, como o setor da construção, que por esse motivo provoca
oscilações importantes na variação do Produto Interno Bruto, quando existe um
movimento mais pronunciado no comportamento da atividade.
É por esse motivo
que o setor do imobiliário tem de ser aferido com especial cautela nesta fase
em que ocorre uma alteração substancial da política monetária nas principais
economias do mundo, com vista a combater uma inflação desmesurada, destruidora
do poder de compra e do crescimento económico sustentável.
Há mais de uma
década que o mundo tem vivido sob o manto dos juros ultrabaixos e da elevada
facilidade de acesso a crédito, ou seja, num cenário de dinheiro fácil e
barato, que sem surpresa tem beneficiado significativamente o setor imobiliário.
Contudo esse tempo terminou. Numa corrida contra o tempo, o banco central
norte-americano (FED) deverá subir os juros para o intervalo de 1.75% a 2% até
ao Verão, quando no início de março estavam entre os 0% e os 0.25%, sendo que
até ao final do ano o patamar dos juros deverá subir pelo menos até aos 2.5%.
É um movimento
historicamente único por parte da FED que poderá ser seguido pelo BCE, ainda
que com um ritmo não tão agressivo, mas que demonstra uma clara divergência
para com a mentalidade acomodativa no início deste ano, quando Christine
Lagarde afirmou que o BCE tinha todas as razões para não seguir o rumo da FED.
Só este aumento
dos juros é o suficiente para colocar em causa o crescimento dos preços no
setor imobiliário, uma vez que a procura estará fundamentalmente alterada
negativamente. A isto junta-se a quebra relevante no poder de compra, derivada
da inflação, que não será compensada pelo aumento de salários. Desta forma, é
provável uma recessão, ainda que potencialmente de curta duração, na economia
norte-americana e europeia no final deste ano ou em 2023.
Não quero com
isto indicar que teremos a rebentação de uma bolha no imobiliário, como ocorreu
em Portugal por volta do ano de 2000, que demorou quase duas décadas a
estabilizar. Contudo, não é verosímil antecipar os próximos anos como sendo de
contínuo crescimento ou de ausência de uma correção da procura, com a agravante
de que os custos de produção, humanos ou materiais, irão provocar o
emagrecimento das margens operacionais.
No caso de
Portugal será preciso aferir cuidadosamente qual o impacto específico que as
alterações no programa do Golden Visa Portugal, bem como na legislação dos
Alojamentos Locais, que são dois focos importantes de crescimento do
imobiliário nos últimos anos, terão no mercado. É ainda evidente que o desfecho
no mínimo será um menor contributo positivo, restando saber a dimensão dessa
redução.
Dito isto, é
preciso realçar dois pontos: desde logo a situação da guerra no leste da
Europa, sem fim à vista, e com consequências para já indefinidas no curto-médio
prazo para a economia europeia. Por outro lado, derivado do tópico anterior e
enquanto este se mantiver, é presumível que exista uma instabilidade no rumo da
política monetária nos próximos meses, ou seja, poderão ser necessárias medidas
de apoio à economia, nomeadamente de política monetária, que suportem direta ou
indiretamente o mercado imobiliário. Mas um dado é quase garantido: os anos
dourados do imobiliário em Portugal terão de esperar por nova onda, porque a
que foi gerada após a crise financeira de 2011 deverá ter terminado.
Mário Martins
Analista da ActivTrades
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