Um novo boom do Alojamento Local pela frente em Lisboa? / A new short-term rental boom ahead in Lisbon?

 

Crónica

Um novo boom do Alojamento Local pela frente em Lisboa?

 

O Alojamento Local poderia liberar cerca de 100 mil camas para habitação em Lisboa. As medidas de contenção e o programa Mais Habitação reduziram 9,5% os registos de novos AL entre 2023 e 24, mas a mudança na legislação pode provocar um novo boom.

 

por Rui Martins

04.11.2024

https://amensagem.pt/2024/11/04/alojamento-local-lisboa-habitacao/

 

Em outubro de 2023 fiz levantamento de dados de todos os alojamentos locais (AL) registados em Lisboa, através de informações disponíveis no Registo Nacional de Alojamento Local (RNAL). Um ano depois, repeti o processo e, agora, com as duas amostras é possível extrair algumas conclusões.

 

Com 106.881 utentes potenciais registados no total na base de dados do AL (ou seja: habitações que poderiam ser usadas para residentes já amanhã), o impacto do AL na crise habitacional em Lisboa é evidente. A quantidade significativa de imóveis usados para turismo está a agravar a falta de habitação acessível, reduzindo a oferta e, consequentemente, pressionando para cima os preços do arrendamento habitacional na cidade.

 

Entre outubro de 2023 e 24, a freguesia que registaram o maior aumento de AL foi Olivais (303%), seguida de Santo António (60%) e Santa Maria Maior (22%). As maiores quedas foram em Belém (-82%), Parque das Nações (-74%), e Areeiro (-57,3%).

 

No geral, houve uma redução de 9,5% no número total de AL registados, passando de 20.173 em 2023 para 18.256 em 2024. Essa queda está ligada às novas restrições, como as Áreas de Contenção e o programa Mais Habitação. Seria importante, vital mesmo, à cidade de Lisboa, manter este percurso correctivo que estava a ter efeitos visíveis no mercado do arrendamento e que agora, através do conjunto de medidas favoráveis ao Alojamento Local irá certamente reverter todos estes processos.

 

Particularmente lesivo dos interesses dos lisboetas será a perda de capacidade dos condomínios para travarem a instalação de novos AL nos seus próprios prédio.

 

A extração revelou várias curiosidades, como advogados e funcionários públicos explorando AL, colaboradores de escolas, instituições públicas, empresas, hotéis, cidadãos estrangeiros detentores de Vistos Gold, entre muitos outros (alguns com nome sonantes nas áreas dos media e no da economia), reflectindo uma diversidade de sectores envolvidos no mercado de alojamento local e que, consequentemente, reforçam o império do Lobby do Al sobre a governação da cidade e da República.

 

Impacto Habitacional

Santa Maria Maior e Misericórdia têm hoje cama para 24.147 e 18.061 turistas, respetivamente em cada um das freguesias. Este número de “utentes” (a terminologia usada pelo RNAL para classificar a quantidade de hóspedes nos alojamentos locais) é potencialmente o número de habitantes que estas freguesias podem estar a perder para o turismo.

 

Situadas no centro histórico de Lisboa e com vocação altamente turística, as duas freguesias somadas perderam potencialmente para o alojamento local (AL) 42.208 habitantes, ou seja, uma população semelhante a Ílhavo ou de Ponte de Lima.

 

Apesar do mecanismo de contenção e, como se previa, não houve reversão da transferência destas casas do uso turístico para o habitacional (onde originalmente se encontravam e para onde deviam retornar como resposta à crise na habitação).

 

Em Arroios e Santo António, há um grande potencial habitacional no alojamento local, com 15.029 e 10.199 utentes, respetivamente.

 

Estas zonas centrais são populares tanto para residentes (portugueses e estrangeiros) como para alojamento turístico, o que cria uma grande pressão sobre os imóveis destas freguesias de Lisboa. Se os imóveis vagos fossem devolvidos à habitação, este retorno ao uso original iria certamente aliviar o problema habitacional a curto prazo.

 

Freguesias como Parque das Nações (159 utentes) e Belém (318) têm uma capacidade habitacional desperdiçada para AL relativamente baixa.

 

Freguesias como Areeiro (1.715), Alvalade (2.106) e Campo de Ourique (2.856) têm um número moderado de habitantes potenciais perdidos para o AL. São zonas tradicionalmente residenciais e com forte procura habitacional, mas sem o mesmo impacto do turismo que se observa no centro histórico da cidade.

 

Já em freguesias mais periféricas, como Carnide (234) e Lumiar (558), apresentam uma capacidade habitacional baixa perdida para o AL, o que está relacionado com a falta de pressão do turismo e uma menor quantidade de imóveis vagos.

 

A curva do registos de AL em Lisboa

Crescimento inicial (2007-2013): A partir de 2007, os registos de AL começam a aumentar lentamente. Em 2013, o número de registos sobe de forma mais acentuada, com 164 novas licenças, impulsionado pelo crescimento do turismo em Lisboa.

 

De 2014 a 2018, o número de novos AL cresce exponencialmente. A liberalização das regras e o boom turístico, impulsionado pelo interesse de investidores estrangeiros e plataformas de alojamento online (AirBnb e outras) fizeram com que o número de registos disparasse, atingindo um máximo em 2018, com 6.019 novas licenças.

 

Em 2019, entram em vigor as Áreas de Contenção, limitando a proliferação de AL em zonas turísticas densamente habitadas. Com a pandemia a partir de 2020, o número de novos registos cai drasticamente.

 

A pandemia afetou gravemente o turismo, com uma recuperação tímida em 2021 e 2022.

 

Em 2023, o pacote Mais Habitação lançado pelo governo trouxe novas restrições ao registo de AL, com uma queda significativa nos novos registos.

 

Note-se que entre 2015 e 2018 o número de casas desviadas para o AL duplicou praticamente todos os anos, quebrando-se esta explosão em 2019 com a crise imposta pela pandemia e, em 2020, com a entrada em vigor efectivo das áreas de contenção de novos registos da AML.

 

Essa redução prova a eficácia destas medidas e a capacidade dos poderes públicos para intervirem com eficácia nesta crise. A queda dos quatro dígitos de novos registos para apenas três que se regista a partir de 2020 reforça esta leitura porque este é o ano em que entra em vigor o Mais Habitação.

 

De igual modo, com a aprovação de um conjunto de decretos-lei que favorecem fortemente o sector do alojamento local contra os lisboetas e a resposta à crise da habitação em Lisboa será de esperar que, daqui a um ano, quando fizer uma nova extracção e análise aos dados da base de dados do Alojamento Local verei uma nova explosão de casas desviadas para o AL.

 

Recordo ainda que os números nesta tabela são apenas os dos novos registos e que os valores reais são cumulativos.

 

Distribuição dos alojamentos locais

Em 2024, temos 12.866 AL controlados por empresas (proprietários de mais de um AL) e 5.392 operados por indivíduos com apenas um AL.

 

Embora a base de dados não obrigue – como devia – a inscrição do número de contribuinte nem do nome da empresa (quando existe), o facto de alguém ter mais do que um AL em seu nome indicia uma “atitude empresarial” pelo que não deve ser considerado como uma actividade secundária ou um hobby (como alega o Lobby do AL).

 

Aproveito para repetir a minha opinião desde a altura em que entreguei na Assembleia Municipal de Lisboa a primeira petição sobre o AL: nada contra alojamento local em casas de habitação desde que se continue a habitar na casa ou que se o faça em períodos sazonais: tudo contra a ocupação total por AL.

 

Recordo que foi a recomendação aprovada pela Assembleia Municipal que foi enviada para o Governo em 2018 levando subsequentemente à lei de 2018 que permitia a criação de zonas de contenção de alojamento local.

 

Ou seja, a Democracia Participativa funciona!

 

Resumo e Conclusões Finais

A análise dos dados do Alojamento Local (AL) em Lisboa revela um impacto substancial sobre o mercado imobiliário e a habitação na cidade. As freguesias centrais, particularmente Santa Maria Maior e Misericórdia, continuam a concentrar uma elevada quantidade de ALs, contribuindo para a perda de capacidade habitacional nestas áreas turísticas. Este fenómeno está a intensificar a pressão imobiliária, tornando o acesso à habitação mais difícil para os residentes permanentes.

 

Em contraste, freguesias mais periféricas, como Lumiar e Carnide, apresentam uma capacidade habitacional menos comprometida pelo AL, reflectindo uma menor pressão turística. No entanto, mesmo em freguesias tradicionalmente residenciais, como Areeiro e Alvalade, o impacto do AL é notável, destacando-se a influência no aumento dos preços de arrendamento e na disponibilidade de habitação.

 

A queda de 9,5% no número total de AL entre 2023 e 2024, devido às novas restrições legais, nomeadamente o programa Mais Habitação e as Áreas de Contenção, demonstra que as políticas públicas estavam a começar a surtir efeito. No entanto, o mercado ainda mostra sinais de resiliência em áreas mais turísticas, sugerindo que as atuais medidas poderão não ser suficientes para resolver completamente a crise habitacional em Lisboa.

 

Com as medidas aprovadas a 23 de outubro e que vão entrar em vigor em novembro, a perspectiva é de um agravamento após a ligeira tendência de queda, com o risco de uma nova explosão do crescimento do AL em Lisboa, inclusive, com o regresso aos números estratoféricos de crescimento anteriores a 2019.

 

A crescente concentração de AL em mãos de “empresas” (70,47% do total) também revela uma crescente profissionalização do sector, o que contraria a ideia inicial de que o AL serviria para complementar os rendimentos familiares.

 

O uso comercial e de grande escala dos AL levanta justas e adequadas preocupações sobre o equilíbrio entre turismo e habitação para residentes permanentes.

 

O futuro próximo

Nos próximos anos, acreditava que o impacto das políticas restritivas, como o programa Mais Habitação, continuaria a reduzir gradualmente o número de novos registos de AL, particularmente nas áreas de contenção.

 

Apesar disso acreditava que  a diminuição do número de ALs poderia não ser uniforme em toda a cidade, com as zonas mais turísticas, como o centro histórico, a apresentarem uma maior resistência à redução devido à elevada procura turística e ao apelo contínuo para investidores.

 

Era minha opinião que, nestes locais, além de “contenção” precisávamos de políticas públicas que promovessem o regresso destas casas ao uso habitacional. Mas agora com o pacote “Construir Portugal” torno a ficar pessimista com esta vitória esmagadora do Lobby do AL sobre os habitantes de Lisboa a qual, acredito, só seria e será possível com o apoio do actual executivo camarário e do governo da República.

 

A tendência de profissionalização do mercado de AL, com um número crescente de empresas a operar múltiplas unidades, deverá assim continuar e até aprofundar-se, levando à possível consolidação do sector. Este cenário deveria gerar uma maior regulamentação e controlo, especialmente com a crescente pressão para garantir uma fiscalização mais eficaz por parte das autoridades, como forma de assegurar que os ALs cumprem as novas regras e restrições. Isso, contudo, não está a acontecer a nível da fiscalização nem da CML nem da ASAE.

 

Por outro lado, acredito que a procura habitacional continue a aumentar em Lisboa, pressionada pela população crescente e pela falta de oferta de habitação acessível. Na minha opinião as autoridades deveriam reforçar as políticas públicas focadas na recuperação de imóveis vagos e na criação de incentivos para que estes imóveis voltem ao mercado de arrendamento residencial, em vez de serem convertidos para fins turísticos.

 

Infelizmente não vejo perspectivas disso em Lisboa a curto prazo. A menos que os cidadãos se levantem e aumentem a pressão sobre o Governo da República e o Executivo da Câmara Municipal. A este respeito sugiro acompanhar muito de perto o Referendo pela Habitação que já reuniu mais de nove mil assinaturas para que seja realizado em Lisboa o primeiro – de sempre – referendo por iniciativa popular numa autarquia portuguesa precisamente sobre esta problemática do desvio para uso turístico (AL) de casas de habitação.

 

 

Rui Martins

Rui Martins nasceu em Lisboa, numa Rua da Penha de França, num edifício com uma das portas Arte Nova mais originais de Lisboa. Um ano depois já tinha migrado (como tantos outros alfacinhas) para a periferia. Regressou há 18 anos. Trabalha como informático. Está ativo em várias associações e movimentos de cidadania local (sobretudo na rede de “Vizinhos em Lisboa”).

Chronicle

A new short-term rental boom ahead in Lisbon?

 

Local Accommodation could free up about 100 thousand beds for housing in Lisbon. The containment measures and the More Housing program reduced the registrations of new AL by 9.5% between 2023 and 24, but the change in legislation may cause a new boom.

 

by Rui Martins

04.11.2024

https://amensagem.pt/2024/11/04/alojamento-local-lisboa-habitacao/

 

In October 2023, I surveyed data from all local accommodation (AL) registered in Lisbon, through information available in the National Registry of Local Accommodation (RNAL). A year later, I repeated the process and now, with the two samples, it is possible to draw some conclusions.

 

With 106,881 potential users registered in total in the AL database (i.e.: housing that could be used for residents as early as tomorrow), the impact of AL on the housing crisis in Lisbon is evident. The significant amount of properties used for tourism is aggravating the lack of affordable housing, reducing supply and, consequently, putting upward pressure on housing rental prices in the city.

 

Between October 2023 and 24, the parish that recorded the highest increase in AL was Olivais (303%), followed by Santo António (60%) and Santa Maria Maior (22%). The biggest drops were in Belém (-82%), Parque das Nações (-74%), and Areeiro (-57.3%).

 

Overall, there was a reduction of 9.5% in the total number of AL registered, from 20,173 in 2023 to 18,256 in 2024. This drop is linked to new restrictions, such as the Containment Areas and the More Housing program. It would be important, even vital, for the city of Lisbon to maintain this corrective path that was having visible effects on the rental market and that now, through the set of measures favorable to Local Lodging, will certainly reverse all these processes.

 

Particularly harmful to the interests of Lisboners will be the loss of capacity of condominiums to stop the installation of new ALs in their own buildings.

 

The extraction revealed several curiosities, such as lawyers and civil servants exploiting AL, employees of schools, public institutions, companies, hotels, foreign citizens holding Golden Visas, among many others (some with big names in the areas of the media and the economy), reflecting a diversity of sectors involved in the local accommodation market and that, consequently, reinforce the empire of the Al Lobby over the governance of the city and the Republic.

 

Housing Impact

Santa Maria Maior and Misericórdia today have a bed for 24,147 and 18,061 tourists, respectively in each of the parishes. This number of "users" (the terminology used by RNAL to classify the number of guests in local accommodation) is potentially the number of inhabitants that these parishes may be losing to tourism.

 

Located in the historic center of Lisbon and with a highly touristic vocation, the two parishes together potentially lost 42,208 inhabitants to local accommodation (AL), that is, a population similar to Ílhavo or Ponte de Lima.

 

Despite the containment mechanism and, as expected, there was no reversal of the transfer of these houses from tourist to residential use (where they were originally located and where they should return as a response to the housing crisis).

 

In Arroios and Santo António, there is a great housing potential in local accommodation, with 15,029 and 10,199 users, respectively.

 

These central areas are popular for both residents (Portuguese and foreigners) and for tourist accommodation, which creates a great deal of pressure on the properties of these Lisbon parishes. If vacant properties were returned to housing, this return to original use would certainly alleviate the housing problem in the short term.

 

Parishes such as Parque das Nações (159 users) and Belém (318) have a relatively low wasted housing capacity for AL.

 

Parishes such as Areeiro (1,715), Alvalade (2,106) and Campo de Ourique (2,856) have a moderate number of potential inhabitants lost to AL. They are traditionally residential areas with strong housing demand, but without the same impact of tourism that is observed in the historic center of the city.

 

In more peripheral parishes, such as Carnide (234) and Lumiar (558), they have a low housing capacity lost to AL, which is related to the lack of pressure from tourism and a lower amount of vacant properties.

 

The curve of AL registrations in Lisbon

Initial growth (2007-2013): From 2007 onwards, AL registrations began to increase slowly. In 2013, the number of registrations rose more sharply, with 164 new licenses, driven by the growth of tourism in Lisbon.

 

From 2014 to 2018, the number of new LAs grows exponentially. The liberalization of the rules and the tourist boom, driven by the interest of foreign investors and online accommodation platforms (AirBnb and others) caused the number of registrations to skyrocket, reaching a maximum in 2018, with 6,019 new licenses.

 

In 2019, the Containment Areas came into force, limiting the proliferation of LA in densely inhabited tourist areas. With the pandemic from 2020, the number of new registrations drops dramatically.

 

The pandemic has severely affected tourism, with a timid recovery in 2021 and 2022.

 

In 2023, the More Housing package launched by the government brought new restrictions on the registration of AL, with a significant drop in new registrations.

 

It should be noted that between 2015 and 2018 the number of houses diverted to AL doubled practically every year, breaking this explosion in 2019 with the crisis imposed by the pandemic and, in 2020, with the effective entry into force of the containment areas of new AML records.

 

This reduction proves the effectiveness of these measures and the ability of the public authorities to intervene effectively in this crisis. The drop from the four digits of new registrations to just three that is registered from 2020 reinforces this reading because this is the year in which Mais Habitação comes into force.

 

Likewise, with the approval of a set of decree-laws that strongly favor the local accommodation sector against the people of Lisbon and the response to the housing crisis in Lisbon, it is to be expected that, in a year's time, when I make a new extraction and analysis of the data from the Local Accommodation database, I will see a new explosion of houses diverted to AL.

 

I would also like to remind you that the figures in this table are only those of the new registrations and that the actual figures are cumulative.

 

Distribution of local accommodation

In 2024, we have 12,866 LAs controlled by companies (owners of more than one AL) and 5,392 operated by individuals with only one AL.

 

Although the database does not require – as it should – the registration of the tax number or the name of the company (when it exists), the fact that someone has more than one AL in their name indicates an "entrepreneurial attitude" and should not be considered as a secondary activity or a hobby (as the AL Lobby alleges).

 

I take this opportunity to repeat my opinion from the time I delivered the first petition on AL to the Lisbon Municipal Assembly: nothing against local accommodation in dwelling houses as long as you continue to live in the house or that you do it in seasonal periods: everything against total occupation by AL.

 

I recall that it was the recommendation approved by the Municipal Assembly that was sent to the Government in 2018, subsequently leading to the 2018 law that allowed the creation of local accommodation containment zones.

 

In other words, Participatory Democracy works!

 

Summary and Final Conclusions

The analysis of Local Accommodation (AL) data in Lisbon reveals a substantial impact on the real estate market and housing in the city. The central parishes, particularly Santa Maria Maior and Misericórdia, continue to concentrate a high number of ALs, contributing to the loss of housing capacity in these tourist areas. This phenomenon is intensifying real estate pressure, making access to housing more difficult for permanent residents.

 

In contrast, more peripheral parishes, such as Lumiar and Carnide, have a housing capacity less compromised by AL, reflecting less tourist pressure. However, even in traditionally residential parishes, such as Areeiro and Alvalade, the impact of AL is remarkable, highlighting the influence on the increase in rental prices and housing availability.

 

The 9.5% drop in the total number of ALs between 2023 and 2024, due to new legal restrictions, namely the More Housing program and the Containment Areas, shows that public policies were beginning to have an effect. However, the market still shows signs of resilience in more touristic areas, suggesting that the current measures may not be enough to completely solve the housing crisis in Lisbon.

 

With the measures approved on October 23 and which will come into force in November, the outlook is for a worsening after the slight downward trend, with the risk of a new explosion in AL growth in Lisbon, including a return to stratospheric growth figures prior to 2019.

 

The growing concentration of AL in the hands of "companies" (70.47% of the total) also reveals a growing professionalization of the sector, which contradicts the initial idea that AL would serve to supplement family income.

 

The commercial and large-scale use of LA raises fair and appropriate concerns about the balance between tourism and housing for permanent residents.

 

The near future

In the coming years, I believed that the impact of restrictive policies, such as the More Housing program, would continue to gradually reduce the number of new AL registrations, particularly in containment areas.

 

Despite this, he believed that the decrease in the number of ALs could not be uniform throughout the city, with the most touristic areas, such as the historic center, showing greater resistance to reduction due to high tourist demand and continued appeal to investors.

 

It was my opinion that, in these places, in addition to "containment", we needed public policies that would promote the return of these houses to residential use. But now with the "Building Portugal" package, I am once again pessimistic about this overwhelming victory of the AL Lobby over the inhabitants of Lisbon, which, I believe, would only be and will only be possible with the support of the current municipal executive and the government of the Republic.

 

The trend of professionalization of the AL market, with an increasing number of companies operating multiple units, is thus expected to continue and even deepen, leading to the possible consolidation of the sector. This scenario should lead to greater regulation and control, especially with the growing pressure to ensure more effective enforcement by the authorities, as a way to ensure that LAs comply with the new rules and restrictions. This, however, is not happening at the level of inspection by either the CML or ASAE.

 

On the other hand, I believe that housing demand will continue to increase in Lisbon, pressured by the growing population and the lack of affordable housing supply. In my opinion, the authorities should strengthen public policies focused on the recovery of vacant properties and the creation of incentives for these properties to return to the residential rental market, instead of being converted for tourism purposes.

 

Unfortunately, I don't see any prospects of that in Lisbon in the short term. Unless citizens stand up and increase the pressure on the Government of the Republic and the Executive of the City Council. In this regard, I suggest following very closely the Referendum for Housing, which has already gathered more than nine thousand signatures for the first – ever – referendum by popular initiative in a Portuguese municipality to be held in Lisbon, precisely on this problem of the diversion for tourist use (AL) of residential houses.

 

 

Rui Martins

Rui Martins was born in Lisbon, in Rua da Penha de França, in a building with one of the most original Art Nouveau doors in Lisbon. A year later he had already migrated (like so many other alfacinhas) to the periphery. He returned 18 years ago. He works as a computer scientist. He is active in several associations and local citizenship movements (especially in the network of "Neighbors in Lisbon").